李葉 2025-09-17 08:05:31 來源：中房報
??“我買的不是房子，而是一場噩夢”！
??2020年，耿女士以13600元/平方米價格（較當地樓盤均價溢價較多），購買了由甘肅雅戈爾西北置業有限公司開發建設的商品房項目——蘭州雅戈爾時代之星6號樓的一套住宅，期待能入住到一個安心之家。
??3年后，收房的喜悅卻被“震驚”所取代。
??據耿女士介紹，她所購買的這套住宅在收房時發現存在諸多質量問題——墻體有明顯裂縫、砂漿一摳兒就掉渣、客廳承重柱混凝土有孔洞、衛生間防水層大片脫落……其他業主家亦有類似情況。
??自2023年交房后，以耿女士為代表的6號樓的多名業主多次向蘭州高新區相關部門反映情況。一年后的2024年，甘肅土木工程科學研究院對時代之星6號樓部分業主的房屋進行了檢測。不過，檢測報告顯示，該房屋存在諸多不符合規范的情況，但業主方面提出的房屋存在的質量問題則被認為屬于一般質量缺陷，結論是不影響房屋主體功能及正常使用。
??對于上述報告業主們并不認可。6號樓的業主王先生表示，這些問題不是普通缺陷，是安全隱患，“蘭州是地質活動頻繁區域，這個項目交房之后因擔心抗震性等安全問題，我們家到現在也不敢入住，辛辛苦苦攢的160萬元買房錢，等于打了水漂，希望開發商退房和賠償。”
??8月29日，中國房地產報記者就該項目存在的質量問題以及業主方面的訴求，致電了一位此前與業主進行溝通的蘭州高新技術產業開發區建設和房產管理局工作人員，上述工作人員表示，作為行政管理部門，他們只能在職責范圍內進行調解工作，就時代之星業主和開發商之間的矛盾他們已協調過多次，但雙方難以達成一致。業主也曾就項目存在的質量問題起訴開發商，請求退房和賠償，后被法院駁回，支持開發商對房屋進行維修，但維修方案雙方一直未能達成一致。
??針對雅戈爾時代之星存在的質量問題，記者撥打了甘肅雅戈爾西北置業有限公司的多個電話進行了解，均無人接聽。隨后，記者致電了一位此前與業主進行溝通的蘭州雅戈爾時代之星的唐姓負責人，并就采訪意向發去了信息，未收到回復。
??隨后，中國房地產報記者又向上述公司的母公司雅戈爾集團發去了采訪信息，并分別致電雅戈爾證券部及宣傳部門表達了采訪意向，截至發稿亦未收到回應。
??質量隱憂
??在業主反饋的問題中，蘭州雅戈爾時代之星諸多問題一一展現。
??“裝修師傅電鉆打下去，混凝土碎屑如同餅干渣般簌簌掉落。”時代之星6號樓業主王先生表示。這位因信任雅戈爾品牌而購房的業主在裝修時發現，房屋強制要求安裝的中央空調機位墻體中，鋼筋直徑僅相當于小拇指粗細，且間距超過設計標準。
??業主曹女士也反映，“房屋裝修時，裝修師傅對她說，這個房子的抹灰層沙子太多，一摳都能把沙子摳下來，但當時著急搬家，沒有時間糾結，只能妥協。現在，裝修好的墻體就有地方出現裂縫，隔壁家的樓頂則是一下雨就漏水。”
??業主還們認為，項目存在鋼筋質量隱患和墻體安全隱患。
??經過不斷地向當地政府部門反映情況后，2024年7月，甘肅土木工程科學研究院對耿女士的住宅進行了檢測，并出具了一份檢測報告。報告顯示，其房屋存在幾個方面問題：
??在剪力墻檢測中，檢測的7片剪力墻中8xA~B軸線剪力墻垂直分布筋間距不符合設計圖紙及《混凝土結構工程施工質量驗收規范》GB 50204-2015允許偏差的要求，其余剪力墻鋼筋間距均符合設計及《混凝土結構工程施工質量驗收規范》GB 50204-2015允許偏差的要求。
??在對梁的檢測中，檢測的6道梁中13~14xA軸線混凝土梁鋼筋間距不符合設計圖紙及《混凝土結構工程施工質量驗收規范》GB 50204-2015允許偏差的要求（小于設計鋼筋間距要求），其余混凝土梁筋間距均符合設計及《混凝土結構工程施工質量驗收規范》GB 50204-2015允許偏差的要求。
??在對樓板（頂板）鋼筋保護層厚度的檢測中，個別板（頂板）局部存在露筋現象。“本次樓板（頂板）共檢測36根鋼筋，保護層厚度在8mm~24mm之間，其中有6根鋼筋保護層厚度不符合設計圖紙及《混凝土結構工程施工質量驗收規范》GB50204-2015允許偏差為+8，-5的要求。”
??廚房樓板（頂板）存在裂縫，裂縫周圍存在滲漏痕跡。
??報告結論認為，該住宅剪力墻、梁混凝土抗壓強度、砌體墻砌筑砂漿推定值滿足設計強度等級要求，部分鋼筋間距不符合設計要求，其余鋼筋間距最大偏差值符合設計及規范允許偏差要求。
??但耿女士等業主并不認可這份報告。“這份報告只對項目的部分進行了檢查，還有許多問題沒有體現。”耿女士表示，比如業主最關注的承重墻孔洞、承重墻柱子斷層問題，業主是簽了字要求進行檢測的，結果也沒有檢測；還有，該房屋按八級抗震設計，該房屋設計說明中，所有填充墻沿全高每500毫米設2φ6通長拉筋，拉筋錨入墻、柱內，但該商品房的廚房、衛生間、臥室等填充墻并沒有按照規范設置拉結鋼筋。
??業主與開發商間的拉鋸戰一直在持續。面對業主與開發商的糾葛，蘭州高新技術產業開發區建設和房產管理局也有過介入。蘭州高新技術產業開發區建設和房產管理局在答復業主訴求的意見書中寫道，“我局工作人員會同市住建局、蘭州市安全質量監督管理站、項目建設單位、施工單位、物業單位人員、檢測單位多次進行現場核實，您提出的問題屬于一般質量缺陷，我局責令建設單位和施工單位對以上質量缺陷進行修整，您明確表示不同意維修，且明確提出退房退款。經與建設單位協調，建設單位同意對以上質量缺陷進行維修，不同意退房，我局建議您通過司法途徑解決。”
??“當地行政管理部門已協調過多次，但雙方難以達成一致，業主起訴開發商退房和賠償的請求也已被法院駁回。”上述蘭州高新技術產業開發區建設和房產管理局一工作人員表示。
??修補方案被指“治標不治本”
??在以耿女士的兒子為原告的一份判決書中寫道，原告依據《中華人民共和民法典》第五百八十二條、第六百一十七條主張的房屋價值貶值損失，提出雅戈爾公司未按照合同約定向原告交付質量合格的房屋，構成違約，且在違約事實發生后，未依照合同約定積極履行維修義務，應承擔相應的違約責任。《中華人民共和國民法典》第五百八十二條規定： “履行不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依據本法第五百一十條的規定仍不能確定的，受損害方根據標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇請求對方承擔修理、重作、更換、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。”本案中，雙方已在合同中明確約定因出賣人原因導致房屋出現工程質量問題的，應由被告承擔維修責任，或原告自行維修后向原告索賠，現房屋雙方均未維修，原告請求雅戈爾公司承擔房屋總價款50%的貶值損失沒有事實根據，本院不予支持。原告可依據合同約定要求被告進行維修或自行維修后向被告索賠。
??“本案中，雅戈爾公司確有違約行為，但原告未提交證明違約行為造成損失的證據。如前所述，因房屋沒有維修，原告主張的各種損失缺乏裁量基準，無法酌定損失金額，故訴訟請求均缺乏事實依據，本院均不予支持。”上述判決書給出結論。
??就不接受維修的原因，耿女士告訴記者，她認為維修方案沒有解決真正問題。
??甘肅雅戈爾西北置業公司工程管理部于2025年5月向耿女士提供了一份修補方案，方案認為裂縫是因材料特性差異、施工工藝缺陷和環境因素產生的。
??材料差異方面，混凝土與砌體材料線膨脹系數不同，溫度、濕度變化時收縮應力集中；一般分為溫度收縮裂縫（大約占比 80%）、地基沉降差異裂縫、干縮裂縫及受力裂縫等類型。
??施工工藝缺陷方面，混凝土澆筑前模板支設時，拼縫封堵不嚴，局部漏漿；拉結筋位置偏差或錨固不足，導致連接失效；砌筑高度超過1.5米未分層控制，灰縫密實度不足；交接處未掛設加強網或掛網不規范。
??環境因素，溫度變形、地基沉降不均或后期裝修等擾動引發的裂縫擴展。
??修補方案稱，將對結構混凝土墻體表層蜂窩麻面和砌體墻體表層裂縫進行修補。
??對結構混凝土墻體表層蜂窩麻面修補的流程是：小蜂窩，可先用水洗刷干凈后，用1:2或2:5水泥砂漿修補；大蜂面則先將松動石子剔掉，用水沖刷干凈濕透，再用提高一級標號的細石混凝土搗實，加強養護。表面作粉刷的，小麻面可不處理，表面無粉刷的，在麻面部位澆水充分濕潤后，用原混凝土配合比去石子砂漿，將麻面抹平壓光。
??在砌體墻體表層裂縫修補方面，則分為基層處理、裂縫處理、加強措施和抹灰修復。
??基層處理是將起翹、空鼓和開裂部位每邊加寬50毫米部位劃出范圍，用切割鋸按線切割；將切割范圍內的面層或基層全部剔除，清理至密實基層。
??非承重構件的靜止細裂縫的封閉性修補上，采用無紡布替代纖維復合材料修補裂縫時網片覆蓋面積除應按裂縫或風化、剝蝕部分的面積確定外，尚應考慮網片的錨固長度；網片短邊尺寸不宜小于500毫米。采用彈性膩子嵌縫，表面粘貼200毫米寬抗裂繃帶，增強抗拉性能。用提高一個強度等級且加膨脹劑的同品種砂漿抹壓密實，并及時進行養護。
??加強措施方面，掛設鋼絲網/纖維網：交接處及修補區域滿掛 20x20x1.2毫米鋼絲網，搭接寬度>100毫米，固定釘間距<300毫米。網片的層數：鋼絲網片宜為單層；復合纖維材料宜為1層~2層。后澆填倉柱補強（適用于較大面積開裂）。
??最后是抹灰修復，修補區域按圖紙要求材料進行分層抹灰，每層厚度≤15毫米。
??“這完全就是‘治標不治本’，只是把表面問題掩蓋了，真正的結構、鋼筋等安全問題一概沒解決。”對于這份方案，耿女士及其他維權業主均不滿意。
??就業主所說的情況，記者致電了蘭州雅戈爾時代之星的唐姓負責人，電話無人接聽。隨后，記者就采訪意向發去了短信，截至發稿也未收到回復。
??雅戈爾的地產局面
??企查查顯示，甘肅雅戈爾西北置業有限公司是雅戈爾置業的控股子公司。2019年，雅戈爾置業以4.54億元競得蘭州七里河馬灘片區的GQ1811-1、GQ1811-2號地塊的國有建設用地使用權。這是雅戈爾地產首次挺進西北市場。據了解，馬灘地理位置十分優越，雅戈爾時代之星項目亦被當地看好。
??不過，該項目卻時有風波發生。
??2022年，該項目公寓樓因價格跳水引發業主維權。據9號樓業主反映，2020年購房時均價13000元/平方米，銷售方宣稱該項目最高可達14500元/平方米，并暗示后續10號樓必然漲價。然而兩年后，10號樓均價驟降至9000元/平方米左右，部分房源房價甚至下降至了7660元/平方米，與前期承諾形成強烈反差。該項目也因大幅降價被關注。
??記者查閱資料發現，曾有多名雅戈爾時代之星公寓樓業主以違約為由起訴開發商，要求退房，不過均被駁回請求。
??關于該項目價格下降一事，蘭州市住建局曾解釋稱，根據國家及甘肅省定價目錄及價格法的有關規定，商品房銷售價格實行市場調節價，經營者定價的基本依據是生產經營成本和市場供求狀況，可自主制定屬于市場調節的價格。住建部門認為，雅戈爾西部置業調整銷售價格的行為，是符合價格法律規定的。
??蘭州雅戈爾時代之星項目出現的問題更像雅戈爾地產業務的一個縮影。
??雅戈爾以男裝起家，但早已涉足房地產和金融投資領域，下設時尚、地產、國貿、投資等板塊。據了解，雅戈爾地產業務營業收入占比一度超過70%，在曾經的地產“黃金10年”，這一布局也讓其收獲不少，但近年來該板塊帶來的盈利逐漸下滑。
??在2023年年報中，雅戈爾坦言，地產業務的存量項目受市場因素影響，去化速度放緩，也可能對公司的經營業績造成影響。
??2024年開始，雅戈爾逐漸退出地產業務，重新加碼時尚業務。雅戈爾董事長李如成表示，2024年是雅戈爾進入深度調整的年份，退出了運營30多年的地產行業，全力投入時尚產業的發展，不斷加強對雅戈爾品牌的投入與提升，同時對引進的品牌進行消化與拓展。
??2024年年報顯示，2024年雅戈爾地產業務無新推項目，尾盤實現預售收入30.31億元，同比下降69.03%。與此同時，雅戈爾實現總營業收入141.88億元，同比增長3.19%；歸屬母公司凈利潤為27.67億元，同比下降19.41%，是雅戈爾連續第4年凈利潤下滑。
??8月29日，雅戈爾發布2025年半年報。報告顯示，公司上半年營業收入為51.11億元，同比下降10.5%；歸屬母公司凈利潤為17.15億元，同比下降8.04%。
??顯然，雅戈爾的戰略調整，還未顯現出明顯的效果。
??就蘭州雅戈爾時代之星的工程質量及雅戈爾在地產業務上的調整等諸多問題，中國房地產報記者向雅戈爾集團發去了采訪信息和聯系方式，并分別致電雅戈爾證券部及宣傳部門表達了采訪意向，截至發稿未收到回應。
??目前，蘭州雅戈爾時代之星小區的一些業主們仍在等待一個負責任的解決方案。實際上，當住房回歸居住屬性，房屋質量與居住安全理應超越企業利潤與銷售速度，成為不可逾越的底線，這不僅需要企業重視，更需要制度保駕護航，讓 “住有所居”真正走向“住有宜居”。
統一社會信用代碼：91330200704800698F 經營狀況：存續 注冊資本：462344（萬元）
統一社會信用代碼：91310101MA1FP7XAXW 經營狀況：注銷 注冊資本：200000（萬元）
