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?2023 年一季度

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??核心觀點： 

??一季度中美 10 年期國債收益率差負值小幅收窄至-0.7%，外部環境仍然十分嚴峻，央行邊際放松貨幣的空間還未得到改善。

??一季度宏觀經濟弱復蘇，M2 增速與 GDP 名義增速差額小幅收窄至 7.7%，還遠高于合理值 2%-3%。金融數據領先于經濟數據，反映出實際供需恢復不匹配、內生需求仍然不足的現狀。M1 同比增速小幅提升，但目前該指標仍在歷史偏低位附近震蕩，且和 M2 差值較大，說明市場整體流動性還不足。

??個人住房貸款余額同比增速連降 24 個季度，一季度降至 2011 年以來的最低值0.3%，居民購房意愿極低。全國首套房貸平均利率持續下行，一季度創下2011 年以來的歷史新低 4.02%。

??一季度中國 1 年期國債收益率小幅上升，房企融資壓力增大。房企到位資金同比增速開始改善，但修復過程仍存在一定的不確定性。

??一季度房地產業金融環境指數回升至-0.28，仍處于偏緊區間。參考歷史規律，本輪周期內房地產業金融環境指數回升至中性區間所需時間可能較以往更長。

??一季度全國商品房年初累計銷售面積同比增速迅猛回升 22.5 個百分點至-1.8%，主要原因是去年同期基數低；預計短期內該指標可能出現較大波動，與金融環境指數走勢可能不一致。

??根據近幾個月百城二手房價格指數環比走勢，我們推斷 2022 年四季度大概率為本輪周期的百城二手房價格同比跌幅的階段低點（-4.6%）。一季度百城二手房價格同比跌幅小幅收窄至-3.6%。預計金融環境指數四季度可能由負轉正，而百城二手房價格指數可能明年年初止跌轉漲。

??綜上，2023 年一季度房地產金融環境雖有所改善，但力度不夠，未來兩三個季度還存在低位盤整的可能性。后續還是有必要繼續激活購房市場并加大對房企的支持，預防出現超預期沖擊。