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??8月18日，國務院全體會議召開。此次會議明確，采取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩態勢。會議同時提及“城中村改造”、“多管齊下”等關鍵詞，其對于我們把握后續政策方向和市場走勢等都具有積極作用。本報告對此次會議精神進行深入學習。

??1、把握房地產工作的幾個重要原則

??對于今年下半年房地產的工作，要把握幾個重要原則。這里對此次國務院全體會議的幾個重要表述進行深入學習。

??1）下大力氣抓好確定的事。對于房地產工作來說，當前確定的事即“改善性住房需求”。房地產市場發展的階段性特征，必然要求我們重視房地產市場的改善性需求。把握好此類主流需求，有助于鞏固房地產市場的止跌回穩態勢，也有助于提振內需和促進宏觀經濟健康發展。

??2）深入評估政策實施情況。從去年“930”新政以來的政策效應看，去年四季度和今年一季度房地產市場的表現是積極的，即回暖態勢持續了6個月。但是二季度開始房地產市場壓力有所新增，這就要求我們深入評估既有政策效應，更好優化和調整房地產系列政策。

??3）以國內大循環的內在穩定性和長期成長性對沖國際循環的不確定性。這一點對于房地產市場發展有非常重要啟示。房地產發展要做好需求釋放工作，這也是源于需求釋放具有內在的穩定性和長期成長性，也要求各地打起精神、提振信心，全力做好房地產工作。

??2、深入認識“采取有力措施”的緊迫性

??此次會議明確，采取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩態勢。

??1）此次在各項工作部署中，專門提及房地產內容，充分說明國家對于下半年房地產市場運行的關心，也說明穩住房地產工作依然是重要的且迫切的。

??2）對于房地產工作的導向，此次明確“采取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩態勢”。該表述措辭嚴厲、分量很重，相比此前6月份國常會“更大力度推動房地產市場止跌回穩”，此次明確“采取有力措施”的導向，說明對于各地后續政策方向提出了更高要求。通過“采取”兩字，顯示出有力措施出臺的緊迫性和主動性。

??3）“采取有力措施”意味著各地8月中下旬開始要進一步加大政策出臺，且政策層面的力度要超過此前一輪的政策。這對于預測政策方向、力度、覆蓋面、創新點和運行機制等都有積極作用。

??4）據此可以認為，新一輪大規模的穩樓市政策有望出臺，對于下半年鞏固房地產市場止跌回穩具有非常重要的作用。

??3、積極做好城中村和危舊房改造工作

??此次會議明確，采取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩態勢，結合城市更新推進城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。我們認為，從下一步“采取有力措施”的角度看，更要重視城中村改造等系列工作。

??1）要做好城市更新的工作，尤其是做好城中村和危舊房改造的工作。此前包括城市工作會議等系列會議，都明確了城中村改造等工作的重要性。我們認為，新一輪城中村改造既會提速，也會擴大規模，這是下半年房地產工作要密切關注的內容。

??2）要明確此類工作和釋放改善性需求有直接的關聯。此前海南已出臺政策明確，一些高庫存的區域，后續城中村改造明確將使用房票，這意味著“城中村改造-房票使用-改善性需求釋放-消化新房庫存房源”的工作機制更加清晰，也說明各地在釋放改善性需求方面，要做好城中村和危舊房改造的工作。

??3）從各地政策動向看，預計9月份關于城中村有關的地方政策文件會加快出臺，其中也會提及較多關于房票等內容。這可以理解為是房企去庫存的新一輪重要窗口期，也是住房銷售提振的關鍵期。尤其要結合傳統“金九銀十”的階段做好房源和需求的對接。

??4）要密切關注城中村改造的關鍵和核心區域。城中村改造要和商業性結合，從目前購房市場的需求來看，更要把握好“人房地錢”的關系。尤其是要關注軌道交通沿線、高校集中區域、產業集中區域、規模較大的城中村等重點片區，此類區域有關的城中村項目，將是后續各地持續改造的重點。

??4、深入理解“多管齊下”的深刻含義

??此次會議還提了一個非常重要的詞，即“多管齊下”。“多管齊下”是一個漢語成語，原指同時使用多種手段或方法，從多個方面入手解決問題，以達到更好的效果。其核心含義是“多途徑、多方式協同推進”，強調策略的全面性和靈活性。這是此次會議對政策方向的一個非常重要提法和要求。

??1）“多管”既包括城中村改造和危舊房改造等工作，也包括其他一系列供求有關的工作。“齊下”的目標是清晰的，就是要釋放改善性需求。這也就要求各地政策決策層明確政策方向，持續形成多管齊下的政策效應，積極促進改善性需求的釋放。這是當前政策方向的非常重要啟示。

??2）多管齊下的工作方式，本質上是希望更有力促進改善性需求的釋放。換句話說，此類需求釋放，既要借力于城中村等一系列工作，也要結合各地對二套房等領域的政策支持，同時要從二手房等領域找到新的突破口。總之，要從“采取有力措施”的角度，持續做好對改善性需求的釋放，這也有助于更好鞏固房地產市場的止跌回穩態勢。