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??導讀

??2023年(nian)末(mo)房企總土儲貨值下(xia)降，50強門檻(jian)下(xia)降顯著，頭部(bu)企業仍(reng)具優勢。土儲與(yu)銷售(shou)百(bai)強房企重合度達70%，小型房企壓力(li)增大(da)。

??☉ 文／克(ke)而瑞(rui)研究中心

??重要說明

??本(ben)榜單(dan)中(zhong)(zhong)房(fang)企(qi)總(zong)(zong)土(tu)儲(chu)是(shi)指房(fang)企(qi)所有已確權土(tu)地中(zhong)(zhong)未售部(bu)分。多數上市(shi)房(fang)企(qi)在財報中(zhong)(zhong)會公(gong)布其總(zong)(zong)土(tu)儲(chu)面積甚至(zhi)貨(huo)值(zhi)。但是(shi)由(you)于(yu)(yu)主要存(cun)在如結(jie)(jie)算口(kou)徑、確權與否、以及貨(huo)值(zhi)計(ji)算標(biao)準等三方面的(de)差異，不(bu)能直(zhi)接用于(yu)(yu)比較(jiao)。為了保(bao)證(zheng)榜單(dan)的(de)公(gong)正(zheng)性和(he)客(ke)觀性，我們(men)予(yu)以統(tong)一(yi)調整。如下：一(yi)、部(bu)分房(fang)企(qi)公(gong)布的(de)是(shi)按(an)結(jie)(jie)算口(kou)徑的(de)土(tu)地儲(chu)備(bei)，包(bao)含“已售未結(jie)(jie)轉”部(bu)分，不(bu)能反映未來可售資(zi)源(yuan)，統(tong)一(yi)去(qu)除該(gai)部(bu)分數據。二、隨著城(cheng)市(shi)更新(xin)的(de)深(shen)入，很多房(fang)企(qi)的(de)土(tu)地資(zi)源(yuan)來自于(yu)(yu)城(cheng)市(shi)更新(xin)，這類項目由(you)于(yu)(yu)拆(chai)遷(qian)難(nan)度大，權益(yi)關系復雜，因此我們(men)采取確權為標(biao)準。三、對于(yu)(yu)土(tu)地貨(huo)值(zhi)判斷(duan)，每家房(fang)企(qi)采取的(de)估(gu)值(zhi)標(biao)準不(bu)同。我們(men)統(tong)一(yi)采用當(dang)前周邊可比房(fang)價為標(biao)準，不(bu)加(jia)入未來預(yu)期。四(si)，由(you)于(yu)(yu)全口(kou)徑的(de)范圍不(bu)包(bao)含代(dai)建業務，因此本(ben)土(tu)儲(chu)統(tong)計(ji)也(ye)不(bu)包(bao)含代(dai)建土(tu)儲(chu)。五，考慮到部(bu)分房(fang)企(qi)年報未準時發布，故本(ben)次不(bu)作為總(zong)(zong)土(tu)儲(chu)參榜單(dan)樣本(ben)。

??榜單解讀

??1

??總土儲貨值百強門檻下降25%

??截(jie)止2023年末，總土儲(chu)貨值TOP100房企的貨值總量為(wei)29.3萬億元，較2022年末下降13.9%，TOP100企業(ye)總土儲(chu)建(jian)面18.2億平(ping)方米，同比降幅(fu)達到17.5%。

??總土儲(chu)貨(huo)值(zhi)百(bai)強(qiang)(qiang)門(men)檻(jian)(jian)值(zhi)為(wei)273億元，總土儲(chu)建面百(bai)強(qiang)(qiang)門(men)檻(jian)(jian)值(zhi)為(wei)84.1萬平方米，同(tong)比分別(bie)下(xia)降24.9%和49.78%，同(tong)比跌幅(fu)依然較大。分梯隊來(lai)看，百(bai)強(qiang)(qiang)門(men)檻(jian)(jian)值(zhi)降幅(fu)最大，其(qi)次為(wei)50強(qiang)(qiang)門(men)檻(jian)(jian)值(zhi)，反(fan)之總土儲(chu)10強(qiang)(qiang)門(men)檻(jian)(jian)值(zhi)僅下(xia)降8.09%，由此可(ke)見(jian)目前能夠拿(na)地的仍然是以頭部(bu)企業為(wei)主。

??2

??超過三成企業總土儲不及千億

??總土(tu)儲貨(huo)(huo)值TOP100的(de)房企中，僅有(you)6家房企總土(tu)儲貨(huo)(huo)值超過(guo)萬(wan)億(yi)，與(yu)2022年末持平，且總貨(huo)(huo)值過(guo)萬(wan)億(yi)的(de)企業仍為保利、綠地(di)、萬(wan)科、融創、碧桂園和中海(hai)保持不變；其次5000-10000億(yi)元梯隊減(jian)少1家、3000-5000億(yi)梯隊大(da)幅減(jian)少8家。

??相應地，總(zong)土(tu)儲(chu)貨值(zhi)(zhi)較低的(de)梯隊企(qi)業數量在(zai)增(zeng)加：總(zong)貨值(zhi)(zhi)在(zai)1000-3000億元企(qi)業數量增(zeng)加6家，總(zong)貨值(zhi)(zhi)不(bu)及千億的(de)企(qi)業增(zeng)加3家。

??3

??總土儲與銷售10強重合度高達70%

??總(zong)土儲(chu)百強(qiang)與銷售(shou)百強(qiang)一直保(bao)持著較高的(de)(de)重合(he)度(du)，2023年(nian)末總(zong)土儲(chu)百強(qiang)房(fang)企與銷售(shou)百強(qiang)房(fang)企重合(he)度(du)達到(dao)七(qi)成，總(zong)土儲(chu)20強(qiang)與銷售(shou)20強(qiang)重合(he)度(du)75%，10強(qiang)房(fang)企的(de)(de)重合(he)度(du)也(ye)達到(dao)70%。其中保(bao)利、萬科、中海(hai)、華潤、招商、碧桂園(yuan)和金地既位列(lie)2023年(nian)末總(zong)土儲(chu)前十，也(ye)是2023年(nian)銷售(shou)十強(qiang)房(fang)企。

??按(an)企(qi)業性質來看，總土儲百(bai)強里國(guo)企(qi)、央企(qi)的土儲總量占比(bi)達到52%，民企(qi)占48%，占比(bi)分布于2022年末持平，城投(tou)類房企(qi)拿地分散(san)而較(jiao)少進(jin)入總土儲百(bai)強。

??4

??銷售百強土儲總量同比降17.8%

??聚(ju)焦銷(xiao)售百(bai)強房企，受到企業投資持續收緊(jin)的(de)影響，銷(xiao)售百(bai)強房企總土儲貨值連(lian)年下降，2023年末僅(jin)為26.4萬(wan)億元，同比跌幅17.8%，與最高(gao)峰相比則下降39%。

??按(an)銷售(shou)梯隊劃分來(lai)看，土儲資(zi)源依然高度(du)集中(zhong)：10強房(fang)企總貨(huo)(huo)值占百(bai)(bai)(bai)強總貨(huo)(huo)值的35%，較2022年末增加2個(ge)百(bai)(bai)(bai)分點；11-20強房(fang)企總貨(huo)(huo)值占比25%，同比微降1個(ge)百(bai)(bai)(bai)分點。總體來(lai)看，百(bai)(bai)(bai)強房(fang)企六成(cheng)的土儲集中(zhong)于前20強房(fang)企中(zhong)。

??5

??銷售百強總土儲平均去化周期4.89年

??2023年樓市持續(xu)低迷，房企庫存去化壓(ya)力(li)仍在(zai)持續(xu)增大：百強房企2023年末(mo)總(zong)土儲(chu)去化周期(qi)再(zai)創新高，達到4.89年。值得一提的是，2023年末(mo)銷(xiao)售百強的總(zong)土儲(chu)貨值同(tong)比已經下降，意味著在(zai)投資收緊、貨值降低的情況(kuang)下，去化周期(qi)仍持續(xu)拉長(chang)而未見改善(shan)，當(dang)前銷(xiao)售壓(ya)力(li)較大。

??細化至梯隊來看：

??10強(qiang)(qiang)房(fang)企(qi)(qi)總土(tu)儲去化(hua)周(zhou)(zhou)期(qi)為3.48年(nian)，與2021年(nian)末、2022年(nian)末都(dou)基(ji)本持平(ping)，華潤、招商、綠城和建發的去化(hua)周(zhou)(zhou)期(qi)都(dou)控制在(zai)3年(nian)以下，作為2023年(nian)拿(na)地也相對積極(ji)的房(fang)企(qi)(qi)，能夠保(bao)持去化(hua)周(zhou)(zhou)期(qi)在(zai)3年(nian)以下體現了較強(qiang)(qiang)的銷售能力；

??其次11-20強、21-30強房企(qi)去(qu)化周期(qi)與2022年(nian)末相比均有(you)所下降，這兩個梯隊(dui)房企(qi)在控(kong)制拿(na)地的同時也加大了去(qu)化力度；

??反之，31-50強去化(hua)(hua)周(zhou)期微(wei)漲(zhang)至5.57年(nian)，后50強房企去化(hua)(hua)周(zhou)期更是增(zeng)加至9.7年(nian)，去化(hua)(hua)壓力明顯增(zeng)大(da)。

??6

??超九成房企總土儲貨值下降
國央企賣的多、拿得多

??2023年(nian)(nian)企(qi)業(ye)(ye)投資低迷(mi)、謹(jin)慎的(de)趨勢(shi)未有(you)改變，即便是央國企(qi)投資力度也(ye)較2022年(nian)(nian)進(jin)一步下滑，僅(jin)有(you)6%的(de)百強(qiang)房企(qi)總(zong)(zong)土儲(chu)貨(huo)(huo)值(zhi)同比(bi)上漲，諸(zhu)如中國鐵建(jian)、華發股份(fen)2023年(nian)(nian)末總(zong)(zong)土儲(chu)貨(huo)(huo)值(zhi)同比(bi)上漲11%和10%。而絕(jue)大多數企(qi)業(ye)(ye)土儲(chu)貨(huo)(huo)值(zhi)均呈(cheng)現下降(jiang)趨勢(shi)，其中跌幅超(chao)過20%的(de)企(qi)業(ye)(ye)占到35%，部分民企(qi)由(you)于投資暫緩，土儲(chu)貨(huo)(huo)值(zhi)更是連續兩年(nian)(nian)下降(jiang)。

??而且(qie)從不同跌(die)幅(fu)企(qi)業(ye)貨值占(zhan)比來看，權重更(geng)高、土儲(chu)貨值規模更(geng)大的(de)企(qi)業(ye)跌(die)幅(fu)更(geng)大，如貨值降幅(fu)超過(guo)20%的(de)企(qi)業(ye)總土儲(chu)貨值合計占(zhan)比接近50%，不乏越秀、綠城、龍湖等頭部房(fang)企(qi)。

??當前(qian)市場環境下(xia)，土地(di)儲備并(bing)非(fei)越多(duo)越好，總土儲貨值下(xia)降也并(bing)不(bu)完全底表企業投(tou)資放緩。

??尤(you)其是(shi)對近兩(liang)年在(zai)一二(er)線積極補(bu)充優質土(tu)儲(chu)的規模(mo)化央國(guo)企而(er)言，拿的多(duo)(duo)(duo)、賣多(duo)(duo)(duo)的多(duo)(duo)(duo)是(shi)常態：如華潤置地、保(bao)利發(fa)展、中海(hai)地產2023年末總(zong)土(tu)儲(chu)貨(huo)值(zhi)同(tong)比(bi)下(xia)降5%、8%和(he)7%，但三(san)家企業2023年新增(zeng)貨(huo)值(zhi)均(jun)超2000億元(yuan)，其全(quan)口(kou)徑銷售也(ye)在(zai)3000億以(yi)上(shang)且均(jun)位于行業TOP5。

??這(zhe)也(ye)從側面(mian)反映了(le)當前(qian)企業(ye)投(tou)資的困境，即有意愿(yuan)有能力拿(na)(na)地的僅剩央國企和少數民企，其他企業(ye)越不拿(na)(na)地銷售也(ye)越困難。如(ru)融信、時代等企業(ye)，總土(tu)(tu)儲規模(mo)仍保(bao)持在(zai)2000億以(yi)上，但出于(yu)自身經營危機(ji)投(tou)資拿(na)(na)地早已暫(zan)緩，土(tu)(tu)儲中存(cun)在(zai)“僵尸庫存(cun)”。例如(ru)融信土(tu)(tu)儲中，杭州(zhou)、鄭州(zhou)、太原等部分(fen)建面(mian)大(da)于(yu)30萬平方米(mi)項目近三年始終難以(yi)去化，截止到(dao)2023年這(zhe)些“僵尸庫存(cun)”占到(dao)其總土(tu)(tu)儲建面(mian)比重近40%。

??7

??企業仍應“重質輕量”優化結構
投資聚焦核心城市、核心地塊

??近兩年房(fang)地(di)產行(xing)業(ye)持續筑(zhu)底(di)，在銷(xiao)售(shou)萎靡(mi)、現(xian)金流(liu)緊張(zhang)、企(qi)(qi)(qi)業(ye)頻繁爆雷之下(xia)(xia)，房(fang)企(qi)(qi)(qi)投(tou)(tou)資(zi)戰略較以往發(fa)生巨大轉變。一(yi)方(fang)面，三(san)四(si)線土地(di)無人問津，眾多企(qi)(qi)(qi)業(ye)將目光聚焦在核(he)心一(yi)二線城(cheng)市優質地(di)塊中；另一(yi)方(fang)面，“求生存”壓(ya)力(li)下(xia)(xia)，民企(qi)(qi)(qi)在土地(di)市場中“隱身”，央國(guo)企(qi)(qi)(qi)成為拿地(di)的主力(li)軍(jun)，而城(cheng)投(tou)(tou)則在各(ge)個城(cheng)市進(jin)行(xing)“托底(di)”。

??在行(xing)業(ye)新的發展(zhan)階(jie)段和模式(shi)下，房地(di)產企(qi)業(ye)必須認(ren)識到，過(guo)去一味的重視土(tu)儲的總(zong)量規模已(yi)經不(bu)符合當前戰略(lve)定位，總(zong)土(tu)儲也并(bing)非越多(duo)越好，戰術(shu)上(shang)需要從從傳統的“重量輕(qing)(qing)質(zhi)”轉向“重質(zhi)輕(qing)(qing)量”。

??未來強調的是在(zai)土(tu)地(di)選(xuan)擇(ze)上的精準定(ding)位(wei)和對項目(mu)質量的嚴格(ge)把控，而不是盲目(mu)追求土(tu)地(di)儲備的規模(mo)。意味(wei)著優化土(tu)儲結構、調整土(tu)地(di)資源(yuan)配(pei)置是房地(di)產企(qi)(qi)業發展(zhan)的重中之重。房企(qi)(qi)仍應將目(mu)光(guang)聚焦(jiao)抗風險能力(li)、安全性高(gao)的一二(er)線(xian)核心城市(shi)，并(bing)以高(gao)周轉、流速(su)快(kuai)、利潤足的項目(mu)為(wei)主，減少低能級城市(shi)的投(tou)資。這也有助于企(qi)(qi)業更(geng)好地(di)控制風險，提高(gao)資金使用效率(lv)，促進企(qi)(qi)業的長期穩定(ding)發展(zhan)。

??實際(ji)上，目前(qian)市場(chang)分(fen)化愈(yu)演愈(yu)烈，在政(zheng)策利好(hao)、預期修復之下，行業將(jiang)在一兩年內低位調(diao)整并(bing)逐步迎來復蘇和回暖，而核(he)心城市土地的布局更能夠快(kuai)速(su)、有效地響應市場(chang)需求，提升項目品質同時，增(zeng)強(qiang)競爭(zheng)力，并(bing)在市場(chang)競爭(zheng)中保持領(ling)先地位。

??值得(de)注(zhu)意的是(shi)，從一季(ji)度(du)部(bu)分(fen)(fen)熱點(dian)城市(shi)土(tu)拍降溫(wen)的走勢來看，即便是(shi)核心城市(shi)內部(bu)板(ban)塊分(fen)(fen)化、差異仍然顯著(zhu)，在市(shi)場尚未企穩之下(xia)，即便是(shi)核心城市(shi)次優板(ban)塊土(tu)地也應該(gai)謹(jin)慎對待(dai)。