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??2023年黨(dang)中(zhong)央首次提出(chu)，房(fang)(fang)地產市場(chang)(chang)供求(qiu)關(guan)(guan)(guan)系發生了重(zhong)大變(bian)化(hua)。我們認為(wei)，房(fang)(fang)地產庫(ku)(ku)存關(guan)(guan)(guan)聯供應和成交兩(liang)端(duan)，是衡量供求(qiu)關(guan)(guan)(guan)系變(bian)化(hua)的(de)(de)(de)最佳(jia)指標，也是反映房(fang)(fang)價指標的(de)(de)(de)重(zhong)要因素。深刻(ke)分析庫(ku)(ku)存及庫(ku)(ku)存去化(hua)周期(qi)等(deng)數據，對于我們深入認識供求(qiu)關(guan)(guan)(guan)系的(de)(de)(de)重(zhong)大變(bian)化(hua)、找準市場(chang)(chang)堵(du)點(dian)和突破口、推進(jin)城市及房(fang)(fang)企去庫(ku)(ku)存工作(zuo)等(deng)都具有積極的(de)(de)(de)作(zuo)用。

??本報告對全國(guo)百城的(de)庫(ku)(ku)存規模、供求關(guan)系、去庫(ku)(ku)存周(zhou)期等指標進行系統分(fen)析(xi)，覆蓋了(le)14年(nian)時(shi)長的(de)數據和(he)走勢分(fen)析(xi)，尤其(qi)是結合2023年(nian)全年(nian)視(shi)角做了(le)深度分(fen)析(xi)。我們(men)認(ren)為，2023年(nian)各(ge)城市在各(ge)級(ji)政府(fu)領導(dao)支持下，主動用足用好各(ge)類政策，積極開展去庫(ku)(ku)存的(de)工(gong)(gong)作(zuo)。同時(shi)，2023年(nian)各(ge)地去庫(ku)(ku)存工(gong)(gong)作(zuo)也面臨很多新情(qing)況和(he)新問題(ti)。在2024年(nian)相關(guan)工(gong)(gong)作(zuo)中，更要(yao)妥善解決，真正(zheng)促進去庫(ku)(ku)存工(gong)(gong)作(zuo)的(de)高質量(liang)發展。

??一、庫存規模

??1、百城庫存：連續11個月同比下降

??2023年(nian)(nian)全年(nian)(nian)，全國百城(cheng)庫(ku)(ku)存規模總體(ti)呈現(xian)下(xia)(xia)降(jiang)態勢。年(nian)(nian)初庫(ku)(ku)存規模為53058萬平(ping)方米，而(er)到了年(nian)(nian)底則(ze)為50518萬平(ping)方米。據此(ci)(ci)計算，百城(cheng)住宅庫(ku)(ku)存規模同(tong)比(bi)下(xia)(xia)降(jiang)4.8%。觀察全年(nian)(nian)月(yue)度數據，當(dang)前全國100個城(cheng)市庫(ku)(ku)存規模已(yi)經出現(xian)了連續(xu)11個月(yue)的(de)同(tong)比(bi)下(xia)(xia)降(jiang)態勢，終結了此(ci)(ci)前連續(xu)50個同(tong)比(bi)正增長的(de)態勢。這(zhe)說明(ming)庫(ku)(ku)存高企(qi)壓力有了一(yi)定程度的(de)降(jiang)低或緩解。

??庫(ku)存高企壓力(li)有一定程度的(de)緩(huan)解，原因有二。1）2023年(nian)是(shi)全國各地(di)(di)(di)全面去(qu)庫(ku)存的(de)關鍵一年(nian)，尤其是(shi)下(xia)半(ban)年(nian)各地(di)(di)(di)積(ji)極響應(ying)黨中央國務院精(jing)神(shen)，主動調整優化房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)政策，積(ji)極促進合(he)理住房(fang)(fang)消費需(xu)求(qiu)的(de)釋放(fang)。從實際觀察來看，包括：主動降價(jia)的(de)樓盤、以舊換新項目、教育和交通配套不錯(cuo)的(de)項目、總價(jia)可控的(de)房(fang)(fang)源等，其去(qu)化狀況(kuang)是(shi)不錯(cuo)的(de)。2）房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)供給(gei)端(duan)出現(xian)萎縮，導致房(fang)(fang)源供應(ying)或(huo)推盤能力(li)面臨制約。供給(gei)端(duan)指標(biao)方面，全國房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)開發投(tou)資額指標(biao)連(lian)(lian)續兩(liang)年(nian)同(tong)比下(xia)降、房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)新開工面積(ji)連(lian)(lian)續四年(nian)下(xia)降、全國重點監測的(de)30個城市土地(di)(di)(di)購置(zhi)面積(ji)連(lian)(lian)續三(san)年(nian)下(xia)降。此類數(shu)據均說明，當前房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)市場(chang)供給(gei)端(duan)出現(xian)萎縮狀態(tai)，進而也會使得庫(ku)存指標(biao)難(nan)以明顯(xian)增加。

??從2023年全(quan)國百城庫存(cun)數據來(lai)看，成績是積極的(de)(de)、方向(xiang)(xiang)是正(zheng)確的(de)(de)。當然從高質量推進(jin)去(qu)庫存(cun)工作(zuo)的(de)(de)角度看，對于庫存(cun)方面(mian)的(de)(de)工作(zuo)需要有更清的(de)(de)思路。1）方向(xiang)(xiang)上(shang)看，2024年的(de)(de)重心(xin)在于“去(qu)庫存(cun)”，而非“補庫存(cun)”。各地(di)銷(xiao)售工作(zuo)、房貸工作(zuo)、購地(di)工作(zuo)等都要基于這個最基本的(de)(de)市場狀(zhuang)況來(lai)進(jin)行。2）要適當關(guan)注結構性房源(yuan)不(bu)足(zu)的(de)(de)問題，圍繞“好房子”的(de)(de)標準開展庫存(cun)相關(guan)工作(zuo)，包括(kuo)限價(jia)政策的(de)(de)放松、響應(ying)低碳要求和數字(zi)化要求、確保(bao)工程建設資(zi)金充足(zu)到位等。