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??中房網訊 （亞晨/文）盡管二季度新房交易市場面臨一定壓力，但庫存指標卻出現反常的下行走勢。

??上海(hai)易(yi)居房地產研究院近日發布的(de)報告(gao)顯示，截至2023年5月底，全國100個(ge)城市新建商品住(zhu)宅庫存總量為50505萬(wan)平方(fang)米，環(huan)比(bi)減(jian)少(shao)0.6%，同比(bi)減(jian)少(shao)3.6%。當前(qian)環(huan)比(bi)指標(biao)(biao)出現了(le)連續5個(ge)月的(de)下降，而同比(bi)指標(biao)(biao)也出現了(le)連續4個(ge)月的(de)下降態勢(shi)。

??供求兩端現萎縮跡象

??從庫(ku)存數據來看(kan)，雖然該項指標處于下行態勢，但供求兩端卻出現了(le)萎(wei)縮跡象(xiang)。

??報告顯(xian)示(shi)，5月份全國(guo)100個城市新(xin)建商品住宅供應面(mian)積(ji)為2702萬(wan)平方米，環(huan)比(bi)增速為-8%，同比(bi)增速為9%。成(cheng)交面(mian)積(ji)為2987萬(wan)平方米，環(huan)比(bi)增速為-2%，同比(bi)增速為25%。

??對于供(gong)求兩端(duan)出現的(de)萎縮現象，易居研究院表示，當前不能只關(guan)注市場交(jiao)易行(xing)情不振(zhen)的(de)問題，房企(qi)從購地(di)到(dao)房源供(gong)應(ying)需(xu)要一定(ding)時間，因此供(gong)給端(duan)擴(kuo)張能力(li)受制(zhi)約的(de)問題也(ye)需(xu)關(guan)注。

??從城市分類上看，5月底一、二(er)、三(san)四線城市新(xin)建商品(pin)住(zhu)宅(zhai)庫存面積(ji)分別為3141萬平方(fang)米(mi)、25021萬平方(fang)米(mi)和(he)22343萬平方(fang)米(mi)，環(huan)比(bi)增速(su)分別為-1.4%、-0.5%和(he)-0.5%，同比(bi)增速(su)分別為1.8%、-5.2%和(he)-2.5%。

??報(bao)告指(zhi)出，自房企(qi)出現(xian)債務風(feng)波以來，供(gong)貨機制明顯(xian)受損。目前(qian)即便是庫(ku)存高(gao)企(qi)的(de)三四(si)線城市，也出現(xian)了庫(ku)存指(zhi)標同比持續下降的(de)新情況。

??根據(ju)監測，百城中的(de)(de)三四線(xian)城市(shi)已(yi)出現連續3個月同比下降的(de)(de)態(tai)勢。易居(ju)研究院分析(xi)認為，三四線(xian)城市(shi)在2018年(nian)棚改貨幣化(hua)退(tui)潮后，房企對此類城市(shi)的(de)(de)布(bu)局(ju)有(you)所放緩。包括今年(nian)，很多企業(ye)明確只布(bu)局(ju)高能級(ji)城市(shi)，這對于三四線(xian)城市(shi)的(de)(de)供應能力(li)也會產生制約影響。

??從城市排序來(lai)看，仍有部(bu)(bu)分重點(dian)(dian)城(cheng)(cheng)市(shi)庫存同比(bi)增速出(chu)現走高跡象(xiang)。報告顯示，包括海口、深(shen)圳(zhen)、合肥和(he)(he)三(san)(san)亞等重點(dian)(dian)城(cheng)(cheng)市(shi)庫存同比(bi)增速出(chu)現增長態勢。從(cong)原因(yin)(yin)看，部(bu)(bu)分和(he)(he)相關城(cheng)(cheng)市(shi)重啟開發投資工作有關，如海口和(he)(he)三(san)(san)亞。以深(shen)圳(zhen)為代表(biao)的部(bu)(bu)分城(cheng)(cheng)市(shi)當(dang)前(qian)新(xin)盤供(gong)應加大，也帶動了庫存的上升。還有一部(bu)(bu)分城(cheng)(cheng)市(shi)，與其市(shi)場交易疲軟等因(yin)(yin)素有關。

??與上述城(cheng)市相反(fan)，包(bao)括肇(zhao)慶、沈陽、中山(shan)和(he)長春等城(cheng)市的(de)庫存有(you)所下(xia)降。在易居研究(jiu)院看來，債務風波對于房企的(de)供應能力會(hui)有(you)制約，部(bu)分城(cheng)市最近兩年新開工(gong)數據表(biao)現不佳，房源供應能力明顯受削弱。

??近7成城市去化周期超14個月

??另一方面，受(shou)庫存指標整體下行等因素影響，去(qu)化(hua)周期(qi)(qi)也出現下降態勢。根據報告，5月份全國100個(ge)城(cheng)市新建(jian)商(shang)品住(zhu)宅存銷比即庫存去(qu)化(hua)周期(qi)(qi)為(wei)16.4個(ge)月。

??值得注意的是，100個(ge)(ge)城(cheng)(cheng)市中(zhong)有68個(ge)(ge)城(cheng)(cheng)市去化(hua)周期(qi)超過(guo)了(le)14個(ge)(ge)月(yue)，這也意味著接(jie)近7成的城(cheng)(cheng)市房屋(wu)銷售(shou)狀況堪(kan)憂。

??從城市分類看，5月份百城一(yi)、二(er)(er)、三(san)四(si)線(xian)的新建商品住宅存銷比分別為(wei)12.3個(ge)月、15.2個(ge)月和19.0個(ge)月。其中，三(san)四(si)線(xian)城市(shi)(shi)(shi)去(qu)化狀況最差(cha)，一(yi)線(xian)城市(shi)(shi)(shi)總體相對不(bu)錯(cuo)。從實際情(qing)況看，一(yi)線(xian)城市(shi)(shi)(shi)一(yi)些房(fang)價(jia)倒掛項目(mu)和位于市(shi)(shi)(shi)區的項目(mu)總體表現不(bu)錯(cuo)。反觀二(er)(er)線(xian)城市(shi)(shi)(shi)和三(san)四(si)線(xian)城市(shi)(shi)(shi)，去(qu)化周(zhou)期總體較高(gao)，去(qu)化更(geng)為(wei)困(kun)難。

??報告(gao)認為，雖然部分(fen)重(zhong)點二線城市人(ren)口凈流入(ru)規(gui)模(mo)不錯，但受近期二手房恐慌(huang)性拋售(shou)和降價潮等消息(xi)影(ying)響，干擾了正常的(de)購房決策，影(ying)響了剛需(xu)盤和改善性樓盤的(de)銷售(shou)工作。

??具體到城市，通過對(dui)5月(yue)份全國(guo)100個城市(shi)新建商(shang)品住(zhu)宅(zhai)存銷比進行排序，包(bao)括濟南、上海、珠海、杭(hang)州、中山(shan)和成都在內的城市(shi)去(qu)庫(ku)存不(bu)錯。相反，包(bao)括景德鎮(zhen)、西寧、日照和香河等(deng)城市(shi)，由于(yu)外來人口相對(dui)少，購房需(xu)求(qiu)不(bu)強勁，導致去(qu)庫(ku)存周期偏高。

??整體來看，易居研究院(yuan)認為，若銷售(shou)數據不改善(shan)，三季(ji)度或重新(xin)出(chu)現(xian)去庫存周(zhou)期(qi)反彈的風(feng)險。鑒于此(ci)，各(ge)地(di)要(yao)格外(wai)重視庫存背后的短期(qi)矛盾(dun)和中長期(qi)矛盾(dun)。

??同時，鑒于70%左右的(de)(de)城市(shi)都面臨(lin)銷售困難的(de)(de)問題，所以激活(huo)合理住房消費需求工作應(ying)該具有(you)普遍性。包括部(bu)分看(kan)似去(qu)(qu)化周期不錯的(de)(de)城市(shi)，其實也存(cun)在(zai)局部(bu)市(shi)場去(qu)(qu)庫存(cun)較為(wei)困難的(de)(de)問題。