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 ??節前房地產金融新政四箭齊發，同時一系列“止跌回穩”的政策落地，北上深廣四大一線城市均松綁或取消限購政策，政策作用下樓市透露出些許暖意。

 ??剛剛過去的“十一”期間（2024年10月1日-10月7日，下同）樓市表現很能說明問題。

 ??CRIC調研數據顯示，重點22城認購面積同比上升26%，北深廣新房認購同比增42%。

 ??各大房企也是捷報頻傳，CRIC調研的房企十一期間銷售大增，其中部分央國企等TOP20銷售業績普遍同比增幅60%-150%。

 ??不過備案數據有所延遲，整體成交層面仍顯滯后，CRIC監測的重點43城累計成交面積較去年同期下降38%。積極的一面是，與今年五一假期相比，累計成交增幅達到38%，總體表現出企穩回升態勢。二手房成交回暖幅度則好于新房，重點10城二手住宅成交面積同比倍增161%。

??一系列數據背后，意味著樓市信心正在穩步修復。

??受9月末中央到地方利好新增影響，十一假期樓市企穩回升跡象明顯。

 ??克而瑞城市機構調研數據顯示，無論是項目來訪還是項目認購，均表現出一定的增長態勢。

 ??先來看項目來訪數據，重點22城來訪量均有不同程度回升，北京、上海、深圳等增幅顯著，即便是南京、常州等短期內市場熱度較低的城市來訪量也好于9月末，比如常州，十一期間市區平均單盤來訪76人次，環比增長160%。

 ??再來看項目認購情況，CRIC監測重點22城十一期間認購面積環比上升12%，同比上升26%，其中北深廣一線城市同比增42%，二線城市和三四線城市同比分別增23%和40%。

??具體到城市層面，大致可以分為以下四類：

 ??一是北京、上海、深圳、廣州等核心一線城市，受9月末限購松綁或取消影響，整體市場熱度穩步回升。

 ??以北京為例，9月30日北京發布八條樓市新政，房企乘政策“東風”加快去化，在國慶期間推出以特價房、簽約禮、砸金蛋等為主的營銷優惠手段，案場來訪及認購量攀升，十一期間認購面積環比上漲92%，而對比626新政出臺當周，來訪量增長35%，認購量增長2.3倍。

 ??再如上海，9月29日發布“滬七條”后第二日，市場行情便開始快速啟動：單價4-6萬元/平方米的剛需項目來訪量、認購量多數好于527新政首周，多個項目日均認購量較527新政漲幅均在50%以上。

 ??另外，得益于929新政刺激，深圳十一認購量創年內周度新高，外圍不限購區域開始反彈。

 ??二是天津、武漢、鄭州等新房來訪、認購穩步回升，十一假期認購面積明顯好于9月月末。

 ??一方面中央利好政策頻發，整體市場預期向好；另一方面，部分項目加大的營銷力度，以價換量刺激剛需積極入市。除此之外，此類城市人口基本面不差，且基本都經歷了2年多的深度調整期，短期內修復跡象明顯。比如天津，國慶期間來訪量和認購量均已達到近三年假期最高值，全市代表項目單盤認購均值為12套，同比上漲30%。

 ??三是以合肥、寧波、南京為代表的多數城市維持低位，整體認購和前期變動不大，項目分化持續加劇。

 ??以南京為例，重點監測項目十一期間來訪及認購量較平日周末整體提升量集中在20%-30%之間。假期期間南京全市共計6盤加推/開盤，整體去化率僅12%。

 ??四是青島、鎮江、揚州、常州、無錫等弱二三線城市項目認購比較慘淡，以去庫存為主，即便房企加大折扣營銷力度，依舊去化不佳，內卷持續加劇。 

 ??值得注意的是，各大房企也是捷報頻傳，從CRIC調研的房企十一期間銷售數據來看，部分央國企等TOP20房企規模優勢較為顯著，普遍同比增幅60%-150%，較9月日均增幅也在100%-180%。部分頭部民企同比增幅也在20%-50%左右，同樣部分房企的地方項目國慶期間銷售業績較9月份也實現2-3倍增長。比如華發股份(7.180, -0.17, -2.31%)累計認購金額近70億，創歷史新高；保利發展(10.990, -0.04, -0.36%)十一期間全國成交金額約148億元，同比去年提升47%。

 ??從項目去化來看，十一期間熱銷盤多以供應稀缺核心區域的改善盤和折扣力度較大的剛需盤為主，假期期間整體市場來訪認購情況好于預期。

??供應端來看，2024年十一假期房企整體推盤積極性一般。

 ??除了武漢、合肥、青島等個別城市集中推盤、之外，余下多數城市推盤量較去年同期均有了不同程度回落，低迷型城市如福州、鄭州等十一期間并無首開和加推項目，仍以續銷為主。

 ??從CRIC監測的十一假期成交備案數據來看，43個重點監測城市累計成交85.51萬平方米，較2024年9月日均降幅達59%，同比下降38%。不過，與今年五一假期相比，增幅約38%，呈現企穩回升態勢。考慮到網簽備案數據有所延遲，十一假期成交將在后續有所體現。

 ??分能級來看，二三線因基數較低，較2024年9月日均和同比跌幅均顯著小于一線，對比五一假期成交日均不降反增，市場有筑底企穩征兆。

??二手房市場的政策反饋最為顯著，十一期間二手房成交回暖幅度整體明顯好于新房。

 ??據CRIC監測數據，十一假期10個重點城市二手住宅成交面積為114.41萬平方米，同比倍增161%，較五一假期漲幅也達到了54%。

 ??北京、上海、深圳、合肥、蘇州等城市同比均實現倍增，較五一假期日均漲幅也比較顯著，短期內新政利好刺激二手房供需活躍度提升，部分前期觀望客戶在五一期間加速入市。以深圳為例，由于9月末取消限售，二手房源掛牌量迎來顯著增長。10月7日深圳全市二手房源在售6.63萬套，較9月末增加約2200套，二手房成交量同環比大幅上漲，國慶期間日均成交創2021年2月以來新高，整體市場熱度明顯回升。

??值得注意的是，廣州、深圳等城市近期二手房價均有止跌回穩跡象。

 ??廣州十一期間業主降價出售意愿降低，導致市場漲價房源增加近四成，降價房源則相應減少近四成；深圳當前降價房源減少、漲價房源增多，議價控價壓縮，成交價低于參考價20%以上的偏差值占比大幅度減少，房價“止跌回穩”態勢明顯。

??9月末中央到地方利好政策頻發，提振樓市信心。

 ??先是924國新會推出多項重磅政策，包括降準、政策利率下調、存量房貸降息、降二套首付比例、提高再貸款中央資金支持比例、續期“金融16條”等，緊接著926政治局會議定調“促進房地產市場止跌回穩”，隨后北上廣深四大一線相繼落地調整“四限”政策。

 ??從中央到地方層面的政策利好疊加房企加強營銷力度積極自救，十一國慶期間市場認購數據顯著好于9月和五一假期，總體市場有止跌回穩態勢。節前迎來政策調整的北上廣深新房和二手房成交均有了大幅回升，前期深度調整的天津、武漢、鄭州等也出現了短期來訪、認購上升的跡象，余下的多數城市雖然行情相對平淡，但成交基本已進入筑底階段，10月大概率企穩回升。