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??9 月 5 日，北京豐臺區六里橋街道一宗宅地成功出讓。

??◎  文 / 馬千里

??9月5日，北京豐臺區六里橋街道宅地出讓，城建發展+北京建工+住總金第以29億元的底價競得該地塊。

??岳各莊村地塊位于豐臺區蓮花橋板塊六里橋街道，容積率2.66，規劃建筑面積5.8萬平方米，成交總價29億元，平均樓板價5萬元/平方米。競得人為北京建工、北京城建和住總金第聯合體。

??值得注意的是，8月15日北京公共資源交易平臺發布信息顯示，北京建工作為暫定招標人，已經提前介入了項目施工招標。招標項目投資估算為8.3億元，名稱為“北京市豐臺區岳各莊村A區棚戶區改造土地開發項目DC-L01地塊R2二類居住用地項目施工”，與地塊名稱、建設用地規模、總建筑面積均完全相同。

??該地塊與北京城建也有著較深的關聯。北京岳各莊村棚戶區改造土地開發項目分A、B兩區，項目主體為北京金豐潤鴻置業有限公司，即北京城建旗下的項目子公司。岳各莊村棚戶區改造項目計劃總投資額140.83億元，已獲得非專項債資本金83.55億元，計劃使用專項債融資57.28億元。在2023年6月、2025年4月分別進行了兩次專項債融資，涉及金額分別為2.07和12億元。

TIPS：北京城建和北京建工為平行架構下的國資控股企業，均由北京國資委控股。2019 年北京市屬國企戰略重組中，北京城建集團吸收合并北京住總集團，北京建工集團整合北京市政路橋集團，北京市國資委官網顯示兩者為并列監管企業。而住總金第現為北京城建集團二級子公司（北京住總集團）的控股子公司。

??回到本次出讓地塊。2020年以來，地塊周邊3公里內僅成交了一宗純宅地，為北京建工在2023年5月封頂溢價15%競得，成交樓板價5.3萬元/平方米，地塊容積率3.07，新房項目為熙華臺，目前已經為尾盤，近一年銷售均價7.9萬元/平方米左右。

??地塊位于西三環與西四環之間的豐臺區六里橋街道，北京中心城區。周邊生活配套成熟，鄰近蓮花池公園、銀座和諧廣場等，有中國人民解放軍總醫院第五醫學中心、北京電力醫院等醫療資源，以及北京十一學校中堂實驗學校等教育資源。

??交通方面，地塊靠近六里橋公交樞紐，自駕出行方便，可通過蓮石路、京港澳高速等快速路網通達全城。但距離現有地鐵10號線六里橋站約1.5-2公里，步行稍遠；規劃中的地鐵11號線二期青塔站距離約800米。作為岳各莊棚戶區改造的先期上市地塊，未來區域城市界面和功能有望得到改善和升級。

??地塊北側約250米處為北京西站車輛段，可能存在火車運行帶來的噪音振動影響。南側的岳各莊批發市場在拆除前（預計2028年底），可能帶來噪音、交通擁堵等問題。

??地塊3公里新房項目有三個，其中西北側的熙華臺已經在尾盤階段。南側2.5公里左右的懋源·璟廷容積率1.6，售價10萬元/㎡左右，套均價1100-2200萬不等。西南的龍樾天元容積率2.66，與岳各莊村地塊相近，售價7.9萬元/平方米左右，單項目消化周期不足半年。

??延伸閱讀：2025年北京棚改、城中村類項目大幅提速發展，相關專項債融資高達全國24%

??2025年前8月全國保障安居類專項債發行規模同比上升18%，達到2679億元。而北京保障安居類專項債發行規模更是同比上升160%，達到636億元，全國占比達到24%，較上年同期提升了13個百分點。（保障安居類專項債包括棚改、舊改、城中村改造、保障房、保租房）

??2025年以來，為推動城市更新、支持房地產止跌回穩，年內地方地產類專項債發行頻次和規模顯著提升。而北京作為城市更新發展新模式的代表性試點城市，憑借更多的城市更新類項目發展機會，以及更大的土地價值升值潛力，獲得了更多保障安居類專項債融資。

??在北京2025年保障性安居工程的二級分類中，49%投向了城中村改造類項目，超過棚戶區改造、城市老舊小區改造、保障性住房等排在首位。而北京309億的城中村改造類項目融資，更是占到全國城中村項目獲得融資的一半。近年來，北京市持續推動城市功能升級與周邊環境改善，譬如北京朝陽區在距離北京中心商務區南部10公里的地方仍有多個城中村，制約著產業、交通、商業發展，以十八里店鄉為代表的城中村改造成為了北京南部發展的重要戰略重點。2025年以來，北京朝陽區已經有8個城中村改造項目獲得了9次專項債融資，合計獲得融資131.75億元，其中朝陽區十八里店鄉3次專項債融資合計91.7億，涉及2個城中村改造項目、4個村落。

??而城中村改造帶來的土地騰退，也在為城市發展提供更為寬敞的空間。單單是十八里店鄉的4個村，即涉及873公頃的土地，若全部完成騰退，按北京建設用地結構、地價和房價保守估算，理論上將在長期帶來2000億元以上的優質增量土地，以及4000億的新房銷售金額。城中村改造在推動城市高質量發展的同時，提高土地要素的使用效率，助力北京房地產市場進一步企穩。

??從全國范圍來看，房地產類專項債向少數城市集中的特征極為顯著。前10%城市合計獲得房地產專項債融資，占全國發行總量的57%。由于城市間經濟、人口、城市建設、房地產風險控制差距顯著，出于專項債發行的利潤指標和安全預期需要，各地房地產類專項債發行額度存在顯著差異。