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??中房網訊 （亞晨/文）對于即將到來的樓市傳統旺季，上海率先優化調整了一系列房地產政策。

??8月25日，上海市住建委、市房屋管理局等六部門聯合印發通知，涉及調減住房限購、優化住房公積金和個人住房信貸，以及完善個人住房房產稅等多項政策措施，并于8月26日起實施。

??外環外符合條件將不限購房套數

??《通知》明確，進一步調減住房限購政策。一是，符合條件居民家庭在外環外購房不限套數。對符合本市住房購買條件的居民家庭，包括本市戶籍居民家庭、在本市連續繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的非本市戶籍居民家庭，在外環外購買住房不限套數（包括新房和二手房）。二是，成年單身人士按照居民家庭執行住房限購政策。

??按照上述規定，滬籍居民家庭和滬籍成年單身人士，在外環外購買住房不限套數，在外環內限購2套住房；非滬籍居民家庭和非滬籍成年單身人士，自購房之日前在本市連續繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的，在外環外購買住房不限套數。自購房之日前在本市連續繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的，在外環內限購1套住房。

??上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，此次政策從支持改善性住房需求、落實職住平衡導向，更好滿足外環外購房需求，該政策和此前北京出臺的政策具有相似之處。

??特別是“單身視同家庭”政策，直接增加了有效需求，同時也減少了其他約束。嚴躍進認為，此類政策出臺，和單身人士因工作變動等產生就近增購住房需求有關。通過落實相關政策，將更好滿足此類群體增購住房需求和多元化居住需求，更好促進職住平衡。

??優化住房公積金和個人住房信貸政策

??《通知》提出，優化住房公積金政策。一是，提高個人住房公積金貸款額度。對繳存人購買二星級及以上新建綠色建筑住房的，住房公積金（含補充公積金）最高貸款額度上浮15%。首套最高貸款額度從160萬元提高至184萬元，多子女家庭首套上浮比例可疊加計算，從192萬元提高至216萬元；二套最高貸款額度從130萬元提高至149.5萬元。

??新政策執行后，家庭可增加24萬元公積金貸款額度，充分發揮了公積金貸款的保障和普惠作用。在嚴躍進看來，公積金政策正發揮更大的支持作用。此次所提及的綠色建筑，占上海市新房比重約為60%，說明政策的惠集面很大，支持了綠色建筑發展。這也較好吻合了全國好房子“安全、舒適、綠色、智慧”理念，促進供需兩端更好關注綠色建筑。

??二是，支持提取住房公積金支付購房首付款。對繳存人購買上海市新建預售商品住房的，可以按規定申請提取本人及配偶的住房公積金支付購房首付款。

??據中房網不完全統計，目前全國已有包括北京、廣州、深圳、杭州、西安、長沙、青島等在內的超過30個城市已經出臺了這一政策。該項政策有效地減輕了購房者的首付負擔，對于有購房需求但首付尚存壓力的家庭，公積金將成為其首付資金的重要來源之一。此舉極大的提高了資金使用效率，真正發揮了惠民作用。

??三是，支持住房公積金“又提又貸”。對繳存人提取住房公積金支付購房首付款的，不影響其住房公積金貸款額度計算。

??嚴躍進表示，允許提取公積金，同時公積金貸款額度依然不受影響。此類政策既降低了相關成本，也更好壓縮了首付款籌集時間，對于加快交易節奏、促進住房消費需求釋放等都有積極作用。

??《通知》同時明確，優化個人住房信貸政策。銀行業金融機構根據上海市市場利率定價自律機制要求和本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，在利率定價機制安排方面不再區分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業性個人住房貸款的具體利率水平。

??根據易居研究院測算，以100萬貸款本金、30年期等額本息方式計算，還款額和月供額有明顯下降。

??實際上，目前多個城市都在推進此類工作。首套房和二套房的標準取消，將有助于二套房根據市場情況和房貸政策進行調整。客觀上促進二套房利率下調，更好體現對改善性住房需求的支持。

??房產稅征收層面微調

??值得注意的是，為銜接優化住房限購政策，此次出臺的政策對房產稅征收層面做出一定微調，適當放寬了家庭住房的認定標準。

??根據《通知》，對符合條件的非本市戶籍居民家庭購買的第一套住房暫免征收房產稅；購買的第二套及以上住房在合并計算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除。

??另外，由于個人住房房產稅按年征收，因此2025年1月1日起符合條件的購房者可享受本條政策。

??把握購房最佳窗口期

??此次上海政策出臺，是積極落實黨中央、國務院政策精神的體現。

??8月18日召開的國務院第九次全體會議要求，采取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩態勢，結合城市更新推進城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。

??對此，易居研究院認為，此次政策高度吻合市場訴求，對于鞏固穩中向好態勢具有積極作用，也對全國各地后續政策制定有啟示。當前上海樓市正迎來了傳統“金九銀十”的熱銷階段，所以要結合利好銷售點，把握市場機會，優化對策。

??克而瑞研究中心指出，通過“核心區嚴控、郊區松綁”的差異化策略，一方面可以消除投機顧慮，又能滿足合理自住購房需求，通過釋放郊區購房需求，既能緩解庫存壓力、提振經濟，又能服務于人口疏解、區域協同等戰略目標，成為房地產市場因城施策風向標，實現房地產市場平穩健康發展與城市可持續增長的雙贏。

??易居研究院建議，企業應優化推盤和定價策略，尤其是把握政策對不同區域板塊、不同產品的影響，深入落實去庫存戰略，積極促進銷售業績的提振。對于購房者而言，應充分認識到，當前購房政策屬于歷史上最為寬松的一次，購房的最佳窗口期已開啟。應把握有利且有力的政策，積極購房和促進住房消費釋放，尤其是要把握外環外購房市場將有提振和活躍的利好機會。