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??當前樓市仍延續止跌企穩的弱復蘇走勢。

??◎  文/俞倩倩

??7月整體樓市呈現出季節性回落，無論是新房供求還是項目去化率環比均呈現穩步回落。究竟當前熱銷樓盤有什么共性特征？8月又能否延續市場熱度穩步回升的態勢呢？

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??7月30城平均去化率3成降至年內新低
京滬深杭蓉等高位回落

??7月市場熱度季節性回落，環比持降，不過仍高于去年同期：據CRIC監測數據，30個重點城市7月平均開盤去化率僅為30%，環比下降11pcts，同比上升3pcts，降至年內新低。

??分城市來看，寧波、廈門、長春、無錫、東莞、珠海等6城無項目開盤或加推，慘淡的成交行情抑制了房企推盤積極性。去化率超6成城市僅有杭州和南寧，主要得益于適銷對路網紅盤入市帶動作用。而從變化趨勢來看，環比跌多漲少，典型城市大體可分為以下幾類：一是北京、上海、深圳、成都、杭州等熱點城市本月去化率高位回落，深圳降至4%創近10年來新低；二是天津、蘇州、鄭州、常州等二三線城市本月去化率同環比齊增，市場延續弱復蘇走勢；三是福州、濟南、嘉興、徐州等弱二三線城市7月去化率均不足2成，市場仍延續低迷走勢。

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??滬蓉杭寧等核心區高改善盤熱銷
鎬長等“學區房”仍是銷量王者

??核心區高改項目仍然是熱銷主力，7月以上海、杭州、成都、南京等為代表，核心區域高改樓盤銷量居高不下，對于維穩市場也起到了一定積極作用。

??以上海為例，7月共24盤入市，較6月收縮3成供應量，市場淡季特征明顯，供求均低位運行，以浦東區楊思板塊翡雲悅府項目為例。7月一批次疊加產品和二批次高層產品相繼入市，定位浦東頂流改善盤，2次開盤去化率分別達到了86%和100%。

??再如成都，7月銷售金額排名TOP10項目中，麓湖生態城、招商時代公園、華發統建錦宸院、麓湖麗世縵華等四盤均為核心區高改項目持續熱銷，主要源于項目地處核心地段，疊加產品力優勢，此外年中沖刺房企也加強了推售頻次，使得樓盤熱度延續。麓湖生態城以10.2億元位列榜首。

??南京如是，主城核心/次核心板塊優質區位，疊加高性價或產品助力短期市場熱度維持。以中北金基山和月項目為例，主要因項目臨近紫金山，周邊為徐莊軟件園，產業人口聚集，且有一定購買力；產品打造主城低密洋房，本月加推60套房源，主力戶型169、188、230、262-346頂躍、267-386底躍，購房者對金基品牌和產品有一定認可度；加之本次加推間隔短、房源多，但去化絕對套數仍與上一輪持平，去化率高達50%。

??還有部分城市諸如長沙、西安等，學區房仍是撬動購房需求的“利器”，其中長沙本月成交金額TOP10項目中，學區盤占2席，分別為中建桃李九章、中國鐵建花語江南，7月去化套數為72套和49套，凸顯教育資源驅動的市場特征。而西安強教育屬性樓盤仍是“跑量王者”，以中國鐵建西派瀾廷項目為例，本月認購70套，位列西安7月銷量TOP6，項目周邊創新港交通大學附中、附小雙名校，首屆高考一本上線率100%。不僅有西交大附屬創新港幼兒園、小學、中學，2公里左右還有西交大創新港校區。

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??各地“好房子”競爭持續加劇
新規/四代宅入市銷量亦出現分化

??目前來看，各地高得房率四代宅、新規項目入市對于短期市場熱度起到了很好的“托舉”作用，特別是在中央推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”的號召下，產品力較強的優質改善盤成為各地樓市“寵兒”，同片區內去化率往往優于傳統項目，下表我們羅列了部分7月銷量居前產品力突出的“好房子”項目。

??不過值得關注的是，隨著各地新規/四代宅產品集中入市，銷量亦有分化跡象，并非所有項目均能熱銷，以武漢為例，新規產品亮點若僅停留在得房率提升上，難以打動客戶。典型代表為本月開盤華僑城天薈項目，該項目為商改住地塊，高鐵TOD超高層項目，雖為板塊唯一準四代宅項目，具備一定的產品優勢：（1）高得房率：較前期歡樂天際77%得房率提升至97-98%，增加電梯前室及設備平臺贈送，南向采光面增大；（2）空間尺度感及功能性提升：高贈送下128平打造為4房，功能性提升；中間戶電梯雙開門實現獨立電梯前室贈送。價格同樣為板塊最低，售價僅為13700元/平，但開盤去化率僅為18%未能實現熱銷。主要源于一是項目自身大盤配套未落實，板塊規劃兌現慢，價值難提升；二是客戶被上游板塊分流，整體銷量在競品項目中處于中下游水平。

??再如重慶，招商1872本次加推樓棟為純四代宅樓棟，同戶型位置臨街，預證均價較上次下降300元/平方米，梯戶比較上次加推樓棟也有改善；但該項目目前以日常順銷為主，本次加推未提前蓄客，加推去化率僅27%。

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??鎬蘇廈榕等部分樓盤加速“以價換量”
渠道分銷加碼助力去庫存

??而對于部分市場相對低迷的弱二線城市諸如西安、蘇州、鄭州、福州、廈門、長春等部分項目或加強折扣力度或開啟分銷渠道提升傭金等，均取得了不錯的營銷效果。

??譬如西安部分項目去化依賴渠道賦能，典型代表為華發利君都薈城央項目通過提升傭金點數等方式促進渠道帶客，配合項目價格優勢，持續吸引周邊地緣客戶，月度認購75套。

??蘇州TOP10中7個項目以價換量，帶動本月均價下降至2020年至今低位，多數項目的折扣均在8折及以內，仍是多以外圍老庫存項目為主，如中建觀瀾雅境、望熙雅苑等。

??鄭州7月主城區多個滯重三代住宅項目開始特價房發力，如：招商時代天宸降價甩貨擠進榜首、泉舜上城特價+高評高貸等起死回生。

??總體來看，當前樓市延續止跌企穩的弱復蘇走勢，7月30城市項目開盤去化率為30%，呈現出季節性回路。而從熱銷項目來看，上海、成都、杭州、南寧等熱點片區核心區高改豪宅入市也撐起熱銷半邊天；西安、長沙等學區房熱度不退。產品力較強的四代宅和新規項目存在顯著分化行情，不過總體銷量仍顯著好于傳統項目；而對于多數弱二三線城市而言，剛需客群消費降級嚴重，部分樓盤僅能依托大折扣，高傭金、強渠道等策略實現銷量提升。

??預判8月，我們認為，仍處成交淡季，房企推盤積極性一般，故而新房成交絕對量或將延續低位波動，不過基于去年基數較低，同比降幅仍有進一步收窄的可能，累計同比降幅或將延續5%以內，延續弱復蘇走勢。城市間、項目間分化還將持續加劇：京滬深新房成交或將迎來階段性回落，主要源于優質供應短期“告急”，加之經歷了前期需求放量，短期若無利好政策加持，成交難免迎來階段性瓶頸；部分二線城市諸如天津、蘇州、長沙、重慶、廈門等或迎階段性復蘇，尤其是伴隨著高得房率的新規住宅、四代宅產品集中入市，整體市場熱度或將延續穩中微增態勢。值得關注的是，單城市區域、項目間冷熱分化還在持續加劇，核心區域配套、產品俱佳的項目還將保持高熱。