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??9月11日晚，恒大物業集團有限公司（以下簡稱“恒大物業”，06666.HK）發布公告，透露中國恒大的清盤人已收到針對該公司的非約束性收購意向。

??據了解，截至目前，中國恒大及CEG Holdings仍為恒大物業的控股股東，持有其已發行股本的51%。而中國恒大的清盤人一直在找機會出售這51%的股權，因為恒大物業是中國恒大旗下最具價值的資產之一，2024年的收入近128億元，截至9月11日的市值亦超過99億港元。

??公告顯示，相關股權交易還處于初步階段，清盤人未與任何有意方進行談判，但市場傳言有意競購的企業包括中國海外集團及華潤集團子公司。

??9月12日，中國海外發展相關人士對中國房地產報記者表示，目前不掌握競購恒大物業的相關情況。而華潤置地方面則回應稱相關傳言“不屬實”。

??受收購消息刺激，9月12日，恒大物業股價的早盤漲幅一度超過30%。

??控制權或將變更

??自中國恒大出險后，恒大物業已多次傳出將易主的消息。例如，2021年10月，中國恒大及合生創展透露曾就恒大物業的股權收購事項簽訂了協議，轉讓股權約54.16億股，占恒大物業已發行股份的50.1%，總交易代價約為200.4億港元。但因雙方在一些關鍵條款上無法達成一致意見，這次收購被終止。

??最近一次是今年8月份，有市場消息稱中國恒大的清盤人已聘請瑞銀集團和中信證券，為恒大物業尋找潛在買家。在清盤人看來，恒大物業在債權人資產追回中發揮著關鍵作用，該公司將獲得“最高優先”的關注。

??從本次公告的信息來看，上述消息所言非虛。恒大物業表示，該公司于2025年9月10日收到中國恒大集團（清盤中）及CEG Holdings（BVI） Limited（清盤中）的共同及個別清盤人發出的接洽函。就潛在交易，清盤人已與相關有意方訂立保密協議，并于9月9日收到部分有意方不具約束力的指示性要約。清盤人計劃在11月前后邀請經挑選的有意方就潛在交易提交最終建議書，磋商最終交易文件條款。要約期于9月11日開始。

??2020年12月，恒大物業在港交所上市，發行價8.8港元，以發行價計算，市值約為951.36億港元。2021年2月，該公司股價創下19.74港元的歷史新高，市值突破2000億港元。但在中國恒大陷入流動性危機后，恒大物業的股價也承受了巨大的壓力，截至9月11日，收盤價只有0.92港元，市值已縮水至99.46億港元。

??截至2024年末，恒大物業的在管面積為5.79億平方米，位列行業第4，全年營業收入則排在行業的第8位。無論是哪家企業競得恒大物業的控制權，都將大幅增強其在物業管理行業的競爭力。

??資金鏈持續承壓

??今年上半年，恒大物業的營收、利潤整體表現較為平穩，波動均在個位數。期內實現營業收入約66.47億元，同比增長6.9%，股東應占凈利潤約4.72億元，同比下降6%，毛利率、凈利率分別為18%、7.4%，同比分別下降2.2個百分點、0.6個百分點。

??關聯方帶來的連鎖反應依然是恒大物業面臨的最大不確定因素。該公司表示，關聯方持續產生的負面影響，對經營基本面造成顯著壓力。據介紹，恒大物業來自關聯方約1.5億平方米已簽約的合約項目轉化進程陷入停滯，且未來能否有效轉化存在重大不確定性。關聯方資產處置可能導致該公司關聯業務（如停車場經營）商業模式變更及利潤下降。同時，關聯方風險傳導嚴重削弱了其在外部市場（如招投標、新客戶拓展及現有客戶續約等方面）的品牌信任度與議價能力。“公司對關聯方風險的化解仍需要較長時間。”

??截至6月底，恒大物業的貿易應收賬款原值約58.83億元，累計計提壞賬損失約30.42億元，減值率高達51.7%。其中，22億元的應收賬款減值來自關聯方。該公司表示，由于物業服務客戶包括全體業主并涉及社區的各個方面，其作為一個整體具有整體性及不可分割性，將中國恒大從向該等閑置物業提供物業管理服務中撇除并不可行。因此，該公司繼續向中國恒大提供物業管理服務，截至6月底的金額約為2.28億元，但并未就這些交易確認收入，未來計劃采取合理的措施向相關方追收應收款項。

??持續保持高位的應收賬款給現金流管理帶來了嚴峻的挑戰。截至6月底，恒大物業的貨幣資金較2024年末減少了約4億元，且仍處于凈流動負債狀態，凈流動負債約為5.18億元。為應對償債壓力，該公司表示已與若干債權人達成協議，在負債到期時不要求立即償還，并與業務合并應付對價的債權人積極磋商，修訂還款計劃。

??以恒大物業當前的基本面，收購方能給予其多少估值目前尚不得而知。但有投資者認為，該公司的出售價格，將帶動整個物管行業上市公司的估值重估。