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??導語

??“好房子”建設是住宅產品的戰略性發展方向，正在從政策理念轉化為行業實踐，并將成為房地產市場的長期發展趨勢。

??◎  文 / 產品力研究中心

??研究視點

??在國家大力推動住房品質升級的政策背景下，“好房子”已成為房地產行業高質量發展的核心命題。本專題立足行業前沿，從政策導向、企業戰略和產品創新三大維度深度解析“好房子”。

??在政策端，梳理國家及地方關于“好房子”建設的最新政策要求，解讀“好房子”的發展方向；在企業端，探討標桿房企的“好房子”戰略布局，揭示房企的產品升級路徑；在產品端，聚焦安全性能、舒適宜居、綠色低碳、智慧科技和社區環境這五個方面，刨析行業產品力現狀及具有示范意義的標桿項目。在居住需求持續升級的當下，為行業提供借鑒，探索理想人居的更多可能。

??01“好房子”的發展和政策背景

??1、需求引領+轉型驅動，“好房子”成為必然選擇

??從宏觀角度看，隨著城鎮化進程的不斷推進，居民對住房的需求早已從單純的“有房住”轉變為“住好房”。改善購房者成為新房市場的主力，他們對房屋的品質、環境、配套等方面有了更高的要求。

??行業的轉型需求是推動“好房子”發展的另一重要動因。2016年開始，“房住不炒”成為房地產市場調控的基本原則，從中央到地方密集出臺各種調控措施。在這一背景下，一二線重點城市紛紛出臺新房“限價”政策，其初衷是為了抑制房價過快上漲。

??然而，限價令的實施通過行政手段強制干預市場價格形成機制，在穩定房價預期的同時，也嚴重壓縮了住宅項目的利潤空間。房企為維持基本盈利，不得不在成本方面進行壓縮，直接導致建筑材料降檔、施工工藝簡化、配套設施縮減等一系列質量問題。

??隨著大量限價項目進入交付期，住宅品質問題逐漸凸顯出來，購房者對房屋質量、居住環境等方面的投訴不斷增加，不僅損害了購房者的權益，更動搖了市場信心，影響行業的長期可持續發展。面對愈演愈烈的質量問題和信任危機，行業開始重新審視發展戰略，從追求規模轉向注重品質。

??在居住需求升級和行業轉型壓力的共同作用下，“好房子”逐漸成為行業的共識和發展方向。

??2、中央層面“好房子”寫入政府工作報告（略）

??3、地方層面“好房子”制度建設進入快車道（略）

??02 房企“好房子”體系與案例解析

??1、頭部房企“好房子”戰略布局與轉型

??2024—2025年，保利、中海、華潤等頭部房企相繼發布“好房子”戰略，其戰略共性以安全、舒適、綠色、智慧四大核心為基礎維度，延展至精工、服務、低碳、健康等衍生價值，并通過量化技術標準實現落地閉環。

??各房企普遍建立完整技術標準體系，覆蓋物理空間到服務生態，均體現精細化管理思路。電建地產明確以“安全、健康、綠色、智慧、精工、和美”六大維度為核心，下設26個專項、75個控制要點、165個技術參數，覆蓋設計、建造、服務全周期；招商蛇口七大“技術體系”以“安全、舒適、綠色、智慧”4大基礎維度，疊加“精工、美學”2大品質提升項，最終落地為“貼心服務”，細化出27項可感知亮點；建發房產從“新中式文化理念”出發，將6大價值維度通過5大策略細化為超1050條技術項，覆蓋從建筑材料到社區服務的全流程。

??房企好房子戰略從定性主張轉向參數管控，實現效果可驗證。中海地產通過自研“Living OS系統”達成硬性指標，隔聲性能提升20%，污染降低70%等量化指標。綠城中國好房子產品標準含226項條款，明確光伏覆蓋率≥30%、抗菌建材TOC降解率≥90%等量化指標。

??房企好房子戰略智慧全鏈化，智能化從設備層向服務場景延伸。華發股份以“數字化、智能化”為核心，通過BIM技術實現施工全程可視化，搭載“智慧家居大腦”，支持業主自定義場景。中海地產“Living OS系統”整合智能家居、社區服務、城市配套，實現“一鍵呼叫電梯”“快遞無人配送”“周邊商圈優惠推送”等跨場景服務串聯。

??在價值延伸層面，招商蛇口通過“全齡友好社區”“家政服務30分鐘響應”等27項軟性亮點覆蓋全體系；華潤置地"三好十二優"體系，通過活力街區、療愈景觀、靈動戶型等十二大生活場景，落地健康、智慧等8大價值。

??房企正從"空間提供商"轉向"技術解決方案服務商"，通過技術標準化、服務生態化、價值長效化重構競爭壁壘。未來，能以用戶痛點驅動創新、能在成本與品質間精準平衡、能夠將政策綱領轉化為自主技術語言的企業，方能實現從“造房子”到“造生活”的跨越。

??2、典型房企“好房子”體系解讀

??①　招商蛇口：技術體系與生活場景深度協同

??隨著2025年5月《住宅項目規范》國家標準的實施，中國房地產行業正式進入從"量"到"質"的轉型期。新標準對層高、電梯配置、噪聲控制等提出強制性要求，推動行業向高品質發展。

??招商蛇口響應政策，率先推出"招商好房子"技術體系，以“此心安處是吾家”為核心理念，構建了“智慧恒久的品質之家、自然和諧的美學之家、友鄰相伴的長情之家”三大價值主張，并細化為“安居無憂、舒適健康、綠色低碳、智能便捷、精工匠心、美學煥新、貼心服務”七大維度內容。這一體系不僅全面對接“好房子”國家標準的各項要求，更從人居體驗的深層次需求出發，重新定義了新時代品質住宅的內涵與外延。

圖：招商好房子體系示意

??以“安居無憂”為例，招商蛇口在住宅建筑安全性基礎之上，通過安全監控+安全預警，以智能預警系統與人性化設計，覆蓋煙感、燃氣、高空拋物等隱患，搭配天使之眼守護老幼，從被動防御到主動關懷，讓安全防護融入日常。

??在“舒適健康”方面，依托新風系統、全屋凈水系統等技術，保障空氣質量和用水安全，在此基礎上，如何讓居住者“睡個好覺”是“招商好房子”的一大特色。《2025年中國睡眠健康調查報告》顯示：中國18歲及以上人群睡眠困擾率為48.5%。針對這一痛點，招商蛇口率先掀起深度睡眠革命，依托“特殊工藝、設備減震、隔音材料、智能監測”等前沿技術，打造“深度睡眠系統”特色IP，從根本上改善人們的睡眠質量，用科學手段治愈現代人的失眠焦慮。

??此外，在“幸福廚房、全能陽臺”兩大特色IP內容上，前者設置廚房空調、水槽洗碗機聯動等設備，以集成式設計實現排煙與制冷協同運作，確保烹飪時空氣流通且溫度適宜；后者則是招商蛇口推出的特色陽臺整裝解決方案，通過對智能提升窗、集成洗衣柜/家政柜的有機整合，打造舒適整潔的多功能陽臺，持續構建“招商好房子”的差異化優勢。

??在“綠色低碳”方面，招商蛇口將環保理念融入日常生活場景。通過超低能耗建筑、智能垃圾投遞模塊、懸浮式去家務化設計等，以科技賦能環保日常，讓綠色不僅是標配，更是省力、省錢、省心、省事的可持續生活美學。如打造環保魔方特色IP，提供智能無感垃圾投遞系統，把垃圾投遞運輸提升到“無感”，系統可以用手或者腳踏感應無接觸投遞，革新垃圾處理，享受更多綠地。這種長期主義的綠色發展理念，使“招商好房子”的低碳承諾具有堅實的實踐基礎。

??“貼心服務”則體現了招商蛇口對“房子是容器，生活是內容”的深刻理解。依托招商積余物業團隊，通過24小時健康管家、共享智庫、機器人服務，打造全維度生活響應網絡；而“招商薈”“小招服務站”等平臺，則能實現服務與需求的精準匹配。如在特色服務ip——機器人服務方面，部署巡檢機器人、車場無人值守等前沿技術，從“機器替崗”到“機器人即服務”， 從跑腿到服務，提供貼心的用戶體驗。 

??招商蛇口“招商好房子”技術體系的獨特在于，它并非七大維度的簡單疊加，而是通過系統化整合，形成“空間場景－創新技術－貼心服務”的全鏈條深度協同。這種系統性思維使“招商好房子”能夠將政策倡導的理念轉化為可感知、可體驗的生活場景，從而在滿足“好房子”國家標準的基礎上，創造出更高維度的居住價值。

??在實踐層面，該體系已在全國六大標桿項目落地：北京招商序部署機器人服務實現安全防護與高舒適體驗；上海康定壹拾玖融合歷史文脈與凈水科技；成都錦城序以立體庭院“千川匯流”實現自然與智慧交融；西安璽打造深度睡眠屋并獲寧靜認證；蘇州序通過“朝夕書房”重塑社區閱讀空間；佛山華璽則以無感垃圾投遞定義現代奢居。這些項目雖定位多元，卻共同驗證了技術體系對不同地域、客群的適配性。

圖：招商蛇口標桿項目示意

??②　華潤置地：場景化落地"三好十二優"體系（略）

??③　綠城中國：標準迭代與生活服務融合（略）

??④　保利發展：人文社區與智慧轉型雙輪驅動（略）

??03“好房子”五大維度的產品實踐

??1、安全性能：品質生活的第一道保障（略）

??2、舒適宜居：空間革新與人性化設計

??舒適宜居作為“好房子”的核心評價維度，其內涵已從單純追求物理面積的擴張，深化為對空間效能、健康環境及人性化細節的系統性優化。通過對全國范圍內近百個代表性標桿項目的深入分析，當前行業在提升居住舒適性方面的實踐路徑可歸納為以下關鍵領域的創新突破：

??①　空間效能優化，從面積導向轉向效率與靈活性

??在土地資源約束趨緊與居住需求持續升級的雙重背景下，空間效能優化已成為衡量“好房子”品質的核心指標。行業實踐表明，傳統以建筑面積為核心導向的開發邏輯正逐步轉向對空間使用效率與場景適應性的系統性提升。頭部房企通過建筑結構優化、功能空間復合化設計及可調節圍護系統等設計，在保障結構安全與規范要求的前提下，有效提高套內實際使用面積的比例，這體現了從單純提供物理空間向提升居住體驗價值的轉變趨勢。

??高得房率

??長沙潤和大澤湖建面約188㎡戶型，通過全贈送的挑高6.2米、超26㎡空中花園，以及符合政策不計面積的超大飄窗設計，結合其他半贈送空間，實現總贈送面積約58.62㎡，得房率約107.54%。

圖：長沙潤和大澤湖建面約188㎡戶型示意

??以武漢首個獲批四代宅的項目中建壹品漢韻公館為例，全戶型得房率達103%～109%，得益于露臺、陽臺、獨立電梯前室等額外空間設計及較低合同公攤。具體來看，建面約143㎡戶型實得147㎡，得房率約103%；建面約191㎡戶型實得208㎡，得房率約109%，實際居住空間超出合同面積，提升了居住體驗。

圖：武漢中建壹品漢韻公館建面約143/191㎡戶型示意

??LDKB一體化布局

??華發珠海灣項目，其LDKG+X一體化客廳采用9～16米橫向開間設計，實現客餐廚及花園無界貫通，強化自然采光與通風效能。住宅建筑通過三錯層立體露臺結構實現垂直方向視域隔離，形成獨立全景庭院系統，確保各戶隱私性的同時拓展戶外功能承載。

圖：華發·珠海灣建面約125㎡奇/偶數層戶型示意

??長沙招商攬閱128㎡/139㎡戶型，通過“獨立玄關+LDKB一體化”布局，陽臺進深達2.4米，實現“客廳－餐廳－廚房－陽臺”全開放式動線。

圖：長沙招商攬閱128㎡/139㎡戶型示意

??全生命周期適配

??北京電建長安華曦府建面約78㎡戶型，配備270度轉角落地窗，實現了三面采光的通透格局。北向的兩個臥室之間的墻體非承重墻，住戶可根據個人需求靈活調整空間布局。

圖：北京電建長安華曦府建面約78㎡戶型示意/樣板間實景

??②　收納體系升級，系統性規劃與精細化設計（略）

??③　健康環境保障，從基礎指標控制到多維感知優化

??健康環境保障體系已從傳統的溫濕度等基礎物理指標單維度控制，邁向聲、光、氣、水的系統性解決方案。這種轉變本質上是對“健康”概念在居住場景中認知深化的體現——健康不再僅被定義為生理指標的靜態達標，而是延伸至人體在建筑空間中多感官交互體驗的動態平衡。

??北京綠城和樾望雲聲環境采用靜音樓板、設備減振等7重降噪體系；光環境配備無主燈智能調光系統適配多場景；氣環境通過新風四級過濾+UV除菌模塊主動消殺病菌；水環境則以四步凈水系統（前置過濾+中央軟水+中央凈水+末端直飲水）搭配適恒健康水系統，全方位提升居住品質。

圖：北京綠城和樾望雲室內聲、氣、水、光環境示意

??上海綠城潮鳴東方項目中，聲環境采用10mm三玻兩腔隔音窗、靜音樓板及預制混凝土夾心保溫外墻板；光環境以3.5m標準層高優化自然采光；氣環境通過中央空調+新風系統聯動及近零能耗建筑框架保障溫濕度穩定；水環境則配備中央凈水軟水系統入戶。

圖：上海綠城潮鳴東方實景

??3、綠色低碳：技術融合與生態設計創新（略）

??4、智慧科技：賦能“好房子”從被動控制到主動服務躍升

??在“好房子”政策導向下，智慧科技的應用正從初期被動響應指令的初級階段，躍遷至主動感知、預判并滿足需求的智能化階段。當前領先的“好房子”住宅項目，通過構建無感交互系統、智能家居生態平臺、數字化智慧物業三大系統，構建起“預見需求、精準服務”的人居范式，為政策所倡導的“安全、舒適、綠色、智慧”目標提供了生動實踐。

??①　無感通行從被動響應到主動預判，重構歸家與生活動線

??傳統通行模式存在多次操作、效率低、體驗感差的痛點，而當下“好房子”通過空間感知預判技術，將無感通行從身份驗證升級為行為預判，重構從社區到室內的流暢動線。

??西安綠城錦海棠的智能化通行系統，作為綠城“六感好房子”體系中“智享感”的核心實踐，通過人機交互通行技術覆蓋“社區入口、車庫、單元、電梯、入戶”全流程，實現無感歸家動線，并通過自然采光車道、地下光廳、雙層大堂等設計強化體驗，成為綠城“智享通行”在高新改善住宅中的標桿落地案例。

圖：西安綠城錦海棠車庫入口、單元入戶、地庫大堂實景

??智能化通行系統是招商蛇口好房子技術體系中“智能便捷”維度的核心實踐，通過多模態感知、電梯聯動與無感交互技術，實現從社區入口到入戶的全程無鑰匙化、自動化通行。這一技術已成為“序系”產品統一智能標準，在杭州序、西安序、北京序等項目中完成技術驗證與場景落地。

圖：招商“好房子”技術體系示意

??②　智能家居從單品控制到生態協同，場景化聯動提升生活效率

??目前，智能家居正致力于消除不同品牌設備之間的技術隔閡，借助統一的通信協議實現不同品牌、不同種類設備之間的無縫連接。基于用戶的實際生活需求，智能家居正在構建一個以主動服務為核心的智能生態系統，而不僅僅是作為被動控制的工具。

??上海綠城潮鳴東方項目深度融合華為全屋智能3.0技術，實現中央空調、地暖、燈光、安防等12個子系統無縫集成。該系統具備主動健康空氣功能，依托AI學習的無感交互，可主動適應用戶習慣：如歸家模式提前調溫濕度、夜間起身自動亮柔光燈，語音指令"我要看電影"時聯動燈光、幕布和音響。

圖：上海綠城潮鳴東方全屋智能系統示意

??此外，藝術場景革命支持一鍵啟動主題模式，如大溪地陽光或冰島峽灣，聯動聲、光、香氛系統，創造沉浸式居家度假體驗。通過無縫集成和主動服務，將科技與生活藝術融合，體現了智慧住宅從設備控制到空間服務的進化。

圖：上海綠城潮鳴東方全屋智能系統示意

??成都華發統建·錦宸院引入華為智能系統，覆蓋智能安防、環境調控等場景，實現燈光、溫控、門鎖一鍵操控，提升便捷性與安全性。

圖：成都華發統建·錦宸院智慧系統示意

??③　智慧服務從人盯崗到數據驅動，提升響應效能（略）

??5、社區環境：生態、功能與人文的三維融合構建（略）

??04“好房子”的未來展望

??“好房子”建設是住宅產品的戰略性發展方向，正在從政策理念轉化為行業實踐，并將成為房地產市場的長期發展趨勢。展望未來，“好房子”建設將是一個持續深化、不斷完善的過程。

??未來，相關的政策體系將進一步完善和細化。5月1日實施的《住宅項目規范》只是構建“好房子”標準體系的起點，當前各省市的相關政策也處于探索階段，隨著試點項目的持續推進和實踐經驗的不斷積累，“好房子”標準體系將迎來更深層次的完善與細化。

??剛需、改善、高端等不同定位的“好房子”可能會有差異化的設計和技術指標；從中央到地方的標準也將更加成熟和穩定。政策的動態演進，也將推動“好房子”建設繼續向著精細化、差異化的方向發展。

??行業轉型將持續推進。在“好房子”理念的引領下，房地產開發模式將從傳統的規模擴張轉向品質提升，圍繞“安全、舒適、綠色、智慧”四大維度，住宅產品力將持續提升，產業鏈上下游協同也將更加緊密，都將圍繞品質提升進行深度整合，從而形成良性互動，持續推動整個產業向創新驅動、品質優先的高質量發展道路邁進。