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??9月23日，由克而瑞主辦的“全球視野·中東機遇——2025中東不動產投資高峰論壇”在上海舉辦。論壇上，克而瑞集團董事長丁祖昱先生發布最新研究成果《2025上半年阿聯酋住宅市場趨勢報告》，報告簡版內容如下：

??PART 01

??政策、經濟與規劃三重紅利疊加，阿聯酋市場充滿機遇

??1.多元化引擎驅動增長，非石油產業成核心支柱

??阿聯酋經濟在2024年展現出強勁韌性，實際GDP同比增長4%至1.78萬億迪拉姆，增速高于央行年初預測的3.9%。盡管2025年6月央行將今明兩年增長預期下調0.3個百分點至4.4%和5.4%，但非石油經濟的持續發力為市場注入信心——2024年非石油產業GDP達1.34萬億迪拉姆，占比攀升至75.5%，創歷史新高。

??這一數據背后，是阿聯酋多年來“去石油化”戰略的顯著成效：制造業、建筑業、金融業等板塊齊頭并進，其中旅游業表現尤為亮眼，2024年貢獻GDP的13%（2573億迪拉姆），國際游客消費超2170億迪拉姆，中國游客占比回升至5%，成為重要增長極。

??《2031國家投資戰略》進一步明確經濟升級路徑：目標將FDI存量提升至2.2萬億迪拉姆，非石油出口占比超75%（2025年一季度已提前達標），旅游業對GDP貢獻突破4500億迪拉姆，為未來經濟發展奠定基調。

??2.外籍涌入+青壯年主導，人口紅利持續釋放

??根據第三方數據研究機構GMI估算值，截至2024年阿聯酋總人口數量已達到1250萬人，較2023年增長233萬人，增幅達23%。外籍的持續涌入是人口高速增長的關鍵因素，當前外籍人口1106萬占比為88.5%，遠遠超過阿聯酋本土人口的144萬。

??在年齡結構上， 25-54歲的青壯年人口占比高達68.62%成為絕對主力，為其提供充足勞動力的同時，年輕群體普遍擁有較強的消費意愿，為城市的經濟發展做出較大貢獻。

??3.政策環境保持寬松，國際資金投資涌入阿聯酋 

??在持續鞏固全球核心投資目的地地位的過程中，阿聯酋進一步優化簽證政策以增強吸引力。2025 年2月，阿聯酋降低黃金簽證門檻，取消黃金簽證最低首付100萬迪拉姆要求，允許通過合并房產或期房投資（需支付 50% 首付或銀行擔保）申請簽證。

??根據聯合國貿易和發展會議發布的《2025 年世界投資報告》顯示，阿聯酋在2024年躋身全球第十大外國直接投資（FDI）主要目的地，當年實現吸引海外直接投資達1676 億迪拉姆，上年大幅增長 48%。即便在全球經濟形勢復雜多變的背景下，阿聯酋依然穩固了其作為全球核心投資目的地的地位。

??4.中阿合作的深化，在建設、投資、貿易、科技和旅游等方面進行合作 

??2024年5月，中國和阿聯酋兩國元首簽署多項協議和諒解備忘錄，旨在促進“一帶一路”建設、投資、貿易、科技、旅游、衛生、文化、統計、高等教育、漢語教學、知識產權、和平利用核能、包容共存等領域雙邊合作。進入2025年，兩國合作更為頻繁和深入，根據商務部發布的相關資訊統計，2025年上半年達成各項合作22起，特別是第二季度，合作頻次達17次。這種高頻次的合作互動，在戰略引領下逐步聚焦關鍵領域。阿聯酋發布《2031 年國家投資戰略》后，中阿合作迅速向金融、制造、物流、能源、科技和建設等核心領域延伸落地。

??PART 02

??重點市場—阿布扎比

??1.非油產業添動力，經濟展現出強勁的發展韌性

??阿布扎比工商會數據顯示，2025年第一季度阿布扎比酋長國GDP達2910億迪拉姆，同比增長3.4%，展現出強勁的發展韌性。非石油部門實現了6.1%的高速增長，在GDP總量中占比提升至56.2%，其中制造業、建筑業、金融業、房地產業和貿易等關鍵非石油行業表現尤為突出，不僅成為經濟增長的主要驅動力，更為經濟結構優化提供了持續動能。

??2.文旅資源不斷提升，交通提效助發展

??今年5月阿布扎比Miral公司與華特迪士尼公司簽署戰略合作協議，將在阿聯酋阿布扎比亞斯島打造一座全新的迪士尼主題樂園度假區。這一項目將融合迪士尼標志性的故事與角色，與當地文化和風土人情相結合，并融合現代建筑與尖端技術，這也是全球第七座迪士尼主題樂園度假區。迪士尼樂園的落地，進一步提高了亞斯島國際娛樂島嶼的價值。

圖：迪士尼公司與阿布扎比沉浸式體驗開發商Miral簽約儀式

??作為區域經濟活力提升的重要引擎，交通網絡升級意義重大；2025 年，阿布扎比在內外交通連接規劃上便實現了重大進步。 

??2025年5月阿聯酋鐵路公司計劃開通阿布扎比－迪拜高鐵，這一重要交通規劃將提升兩大酋長國間聯通效率，重塑區域經濟格局，進一步激發旅游等產業的發展潛力，特別是對高鐵途經的艾莉姆島、薩迪亞特島和亞斯島而言，將迎來新的發展機遇。 

??為推進國際交通便利性建設，阿聯酋航空公司與中國國際航空公司攜手開通北京－阿布扎比航線，既精準匹配中阿間持續增長的經濟、文化交流需求，也為兩地人員往來搭建了更便捷的空中橋梁。 

??3.期房成增長引擎，售價創三年新高 

??2025 年上半年，阿布扎比地區住宅市場交易保持活躍態勢，整體成交金額達 218.53 億迪拉姆，成交套數為 6616 筆，兩項指標同比分別增長30%與11%。對比 2024 年上半年該區域住宅成交金額20%、成交套數18% 的同比漲幅，2025年上半年成交金額漲幅較上年同期提升10個百分點。

??2025年上半年，期房成交金額達 149.70 億迪拉姆，同比上漲 25%；成交套數為 4045 筆，同比上漲4%。對比 2024 年上半年該類產品14% 的成交金額同比漲幅、3% 的成交套數同比漲幅，2025 年上半年期房成交金額漲幅較上年同期提升11個百分點，成交套數漲幅則較上年同期微增 1 個百分點。

??2025年上半年，阿布扎比地區住宅價格達到近3年最高，為330萬迪拉姆/套，2023年上半年和2024年上半年的住宅價格分別為278萬迪拉姆/套和283萬迪拉姆/套；同比看，2025年上半年阿布扎比地區住宅價格上漲17%，漲幅高于2024年上半年住宅價格同比漲幅約15個百分點。

??4.主島及周邊島嶼成核心，亞斯島迪士尼、薩迪亞特高端資源引關注 

??綜合阿布扎比統計中心（SCAD）、阿布扎比房地產中心（DARI），以及相關權威機構（Property Finder）發布的2025年上半年數據和熱點追蹤情況來看，阿布扎比地區的熱點區域集中在阿布扎比主島及周邊島嶼，包括亞斯島、薩迪亞特島和艾莉姆島等，熱點區域的搜索熱度高、投資價值大、標桿房企進駐多；城市界面看，政府重點發展，基建完善且持續優化，未來發展潛力較大，區域地位在各區域中具有戰略性和獨特優勢；市場表現看，住宅成交活躍，售價和租金穩步增加。

??亞斯島：娛樂之都，迪士尼落地引爆預期

??亞斯島是阿布扎比的娛樂之都，一個充滿活力的目的地，無縫融合了世界  級的景點、住宅社區和活躍的社交場景。亞斯島位于城市大陸附近，距離扎耶德國際機場僅16分鐘車程，距離市中心約30分鐘車程。今年上半年住宅交易量穩中有增，期房占市場70%以上，迪士尼官宣后咨詢量激增。

??薩迪亞特島：文化地標+濱海資源，高端客群聚集地

??薩迪亞特島是阿布扎比最負盛名的住宅目的地之一，提供獨特的文化、奢華和自然美景。以其白色沙灘和綠松石色的海水聞名，島上感覺像度假勝地，但距離市中心僅幾分鐘路程。島上的住宅選擇多樣且高端，從現代公寓到寬敞的別墅和聯排別墅。許多房產享有阿拉伯灣或薩迪亞特海灘高爾夫俱樂部的景色，并可享受高級設施和海濱生活。

??艾莉姆島：金融外溢+現房優勢，區域價值再提升

??艾莉姆島是阿布扎比購買公寓的首選地區之一。它是一個位于阿布扎比東北海岸600米的天然島嶼，從阿布扎比分岸可通過兩座橋輕松到達。這個充滿活力的濱水社區融合了住宅、商業和休閑設施。現房交易活躍，今年上半年公寓價格漲幅明顯，經濟型公寓主導。今年上半年經濟型公寓ROI接近7%，承接金融區外溢剛需，租金穩定。

??5.阿布扎比房市升溫，Aldar領跑市場 

??2025年上半年，阿布扎比房地產市場在強勁的宏觀經濟環境與持續優質投資推動下盡顯活力，憑借財政穩健性與發展機遇吸引全球目光，國際買家與本地需求共同催生市場熱度。在此背景下，本土領軍企業 Aldar集團，交出了一份亮眼的銷售成績單，開發項目銷售額達183億迪拉姆，同比增長31%。這一領先表現的背后，是其在阿布扎比房地產市場無可替代的獨特優勢支撐。

??銷售勁增的直接動力來自市場供需兩端的旺盛活力。一方面，現有項目庫存迎來了強勁的市場需求；另一方面，Aldar在阿聯酋成功推出多個全新開發項目，特別是在阿布扎比的華爾道夫酒店公寓、Fahid Island項目和燈塔生活Ⅲ項目等，豐富的供給進一步激活了市場潛力。

??外籍客戶是企業主要購買客戶，其中中國買家的青睞更是成為銷售增長的關鍵推手。上半年中國買家銷售額達17億迪拉姆，已超過2024年全年總額（15億迪拉姆）。 

??從企業背景與阿布扎比的戰略地位來看，Aldar 的穩健發展深深植根于堅實的本地根基。作為集團第一大股東，阿布扎比主權財富基金穆巴達拉的資本實力堪稱全球翹楚。依托如此強勁的股東背景，Aldar 在本地市場占據舉足輕重的地位，其開發項目累計收入已達623億迪拉姆，其中534億迪拉姆來自阿聯酋本土市場，為銷售持續增長筑牢了根基。

??PART 03

??重點市場—迪拜

??1.經濟發展展現韌性，旅游業增長顯著

??國際貨幣基金組織（IMF）預測，迪拜2025年GDP預計增長3.3%，2026年將提高至3.5%。

??經濟呈現高速增長的背后，是轉型的持續深入。旅游業成為迪拜經濟重要增長驅動，根據迪拜經濟和旅游局（DET）最新發布的旅游表現報告，在2025上半年，迪拜總共接待了988萬國際過夜游客，比2024年同期增長6%。同時，酒店平均入住率達到80.6%，高于去年同期的78.7%，平均每日房價增長5%至584迪拉姆。

??2.交通日益完善，城市吸引力持續增強 

??迪拜政府與特斯拉旗下The Boring公司合作開發，將打造全球首個地下智能交通網絡。計劃通過高速隧道連接機場、酒店等核心區域，緩解地面交通壓力。該系統借鑒拉斯維加斯環線經驗，遠期目標覆蓋全城100多個站點，預計顯著提升通勤效率。 

??另中國中車聯合體中標的藍線已在4月正式啟動建設，線路全長30公里，設14座車站，將連接迪拜國際機場、硅綠洲區域，建成后將緩解紅線和綠線壓力，日均運力達 32 萬人次。地鐵黃金線也在招標中，線路從伯爾迪拜（Bur Dubai）的Al-Ghubaiba站延伸至商業灣、邁丹（Meydan）等新興區域，旨在緩解紅線壓力并提升新舊城區連通性。

圖：迪拜酋長國行政區域及近期地鐵交通規劃示意

??3.住宅量價齊創新高，半年成交破3000億 

??2025年上半年，盡管全球和地區政治局勢持續表現不穩定，但迪拜房地產市場創下有史以來最高的交易量和交易值。根據專業機構Property Finder數據，共記錄了98726筆房地產銷售交易，同比增長22%。2025 年上半年創新高，以 3269 億迪拉姆的成交額收官，較 2020 年上半年增長超 10 倍，市場發展動力顯著。

??根據第三方房地產監測機構Cavendish Maxwell（卡文迪什·麥克斯偉）公布的迪拜住宅價格數據看，在強勁的銷售推動下，2025年上半年住宅銷售均價較24年下半年增長7.8%、較去年同期增長16.6%。這一持續上漲趨勢反映出本地以及國際投資者以及終端住戶的旺盛需求。

??為進一步支持住宅市場并提高購買積極性，迪拜土地局與經濟發展和旅游部于今年7月聯合推出“首套房購房者計劃”。該計劃面向18歲以上、無迪拜自由產權房產的阿聯酋居民及外籍人士，購房/投資價值不超過500萬迪拉姆（1000萬元人民幣）。參與者可享受新開發項目優先選購權、優惠價格，還能獲得定制化抵押貸款方案，DLD注冊費免息分期支付等福利。該舉措有望通過降低準入門檻和鼓勵購房刺激需求釋放，有助于不同收入的群體和家庭長期居住，從而建立一個多樣和包容的住房市場。

??4.核心區抗跌+新興區高增長，板塊價值雙線爆發 

??綜合迪拜土地局（DLD）及相關權威機構（Property Finder、DXB Interact）發布的2025年上半年數據看，五大熱點區域憑借差異化的競爭優勢脫穎而出，它們在搜索熱度、投資價值、市場活躍度、未來發展潛力等方面均有不俗表現，這些區域分別是：迪拜市中心、商業灣、迪拜碼頭、迪拜南部和Al Yelayis1（耶萊斯1區）。

圖：迪拜酋長國行政區域及近期地鐵交通規劃示意

??信息整合：CRIC

??核心三角：稀缺資源支撐長期價值 

??迪拜市中心：哈利法塔、迪拜購物中心等地標加持，土地資源稀缺性推高抗跌性。上半年豪宅成交頻繁，吸引高盛、博楓等國際資本重倉。區域月均搜索量超12萬次，短租市場因旅游業復蘇租金同比上漲18%。

??商業灣：作為“中東曼哈頓”，聚集花旗銀行、普華永道等企業，寫字樓空置率僅8%。上半年期房銷量居首，中小開發商聚焦短租公寓集群，如Damac的Aykon City項目，主打“職住一體”概念，首付僅需10%即吸引超千組客戶認購。 

??迪拜碼頭：濱水豪宅標桿區域，Sobha、Damac等房企主導開發，海景公寓搜索占比超65%。冬季旅游旺季短租日租金達2000-3000迪拉姆，投資回報率超7%，中國買家偏好兩居室戶型用于度假與投資組合配置。

??新興增長極：規劃紅利催生價值洼地 

??迪拜南部：依托世博會遺產與阿勒馬克圖姆機場擴建，上半年成交近5000套，占全市成交量的5%。Emaar South項目推出聯排別墅與公寓，首付5%+分期政策吸引首次購房者。 

??耶萊斯1區（Al Yelayis1）：以低密度別墅區為特色，中東投資者占比超六成。區域強調“社區歸屬感”，配套泳池、健身房與綠地，家庭客群占比達72%。 

??5.市場競爭激烈，EMMAR在迪拜占據領先 

??2025 年上半年，迪拜房地產市場呈現供需兩旺的繁榮態勢，房地產企業積極加大供應力度，市場競爭異常激烈。在此背景下，龍頭企業伊瑪爾（EMMAR）憑借強勁的綜合實力占據市場領先地位，在迪拜市場中脫穎而出。 

??伊瑪爾 2025 年上半年的銷售表現尤為亮眼，房地產銷售額達約460億迪拉姆，較2024年同期大幅增長46%，創下歷史新高。此外，伊瑪爾自身的綜合實力也為銷售強勁提供了堅實支撐。公司在產品質量、設計和社區生活方面保持卓越，持續提升客戶滿意度；標普全球和穆迪先后上調其信用評級，展望均為穩定，印證了其戰略實力、運營卓越性和持續業績表現。

??PART 04

??結束語

??2025年阿聯酋住宅市場正處于“政策紅利釋放+經濟結構轉型+人口持續流入”的黃金周期，迪拜與阿布扎比雙核驅動，核心區與新興板塊形成差異化投資機會。盡管存在全球經濟與地緣政治的不確定性，但阿聯酋開放的市場環境、穩健的增長預期，使其仍是2025年值得關注的市場之一。