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??8月新房市場盡管供求回落，但是項目去化同環比增至年內高位。

??通過熱銷項目，我們觀察到兩個變化：

??一個是“好房子”對市場熱度的托舉延續，但隨著四代宅產品集中入市，項目間有了明顯分化跡象。

??另一個是豪宅產品的熱度還在上升，比如上海“日光”豪宅頻現，杭州部分豪宅價格較前期限價上漲八成的情況下，仍能實現100%去化。

??上述兩個變化也意味著，在市場弱復蘇的情況下，城市間、項目間分化仍在持續加劇。

??8月重點30城項目平均開盤去化率重回年內高位，達到42%。市場熱度穩中有升。

??去化率超六成的城市有6個，分別為重慶、長沙、成都、寧波、杭州、鄭州。

??從變化趨勢來看，環比漲多跌少，其中上海、深圳、成都、杭州等城市8月去化率實現同環比齊升，整體市場熱度持續上升。

??還有一些城市延續弱復蘇走勢，武漢、西安、南京、鄭州、昆明等二線城市去化率延續增長勢頭。

??而青島、佛山、徐州、常州等弱二三線城市8月去化率均不足兩成，且環比持降，市場延續低迷。

??上海、杭州、寧波等標桿豪宅入市帶動整體市場熱度穩中有增。

??典型如上海，8月份位于黃浦區核心地段的頂豪產品上海壹號院，五開推出66套房源，套均7300萬元實現1小時售罄，這也是2025年全國首個破百億的單盤項目。作為上海中心城區最大體量的城市更新項目，自去年8月首開以來實現了“屢開屢罄”。

??這意味著，核心城市、核心區位且具有產品力優勢，仍是高端產品實現熱銷的重要原因。

??同樣在杭州，標桿高端產品入市帶動熱度上升，且呈現出“越漲越買”的特征。

??比如錢江世紀城板塊單價8萬+的豪宅產品入市，在售價較原來限價上漲的情況下，依然實現了100%去化。另外，湘湖板塊的高端產品同樣較限價上漲的情況下實現近八成的去化。地段稀缺疊加低密產品是項目熱銷的重要原因。

??另外，寧波東部新城東板塊的高端項目，因一城一湖的核心地段+TOD復合地標綜合體+企業品牌與一系列軟性圈層服務+低密且純粹高端產品等優勢，項目加推當天去化率高達87%。

??正是這些高端產品入市，為整體市場熱度提升起到了重要的助推作用。

??產品力突出的優質“好房子”，對于短期市場熱度提升起到了重要的“托舉”作用。

??比如，成都、武漢、重慶、長沙、南京、鄭州等短期內去化率同環比齊增皆是來自“好房子”的支撐。

??以武漢為例，8月全市共計8次推盤，共計推出1528套，綜合首日去化率為35%。其中新規項目推盤7次，推盤套數占比90%，首日去化率38%；老規范項目推盤1次，推盤套數占比10%，首日去化率僅為3%。

??再如長沙，去化率高達84%主要由于單盤驅動，即雨花區的高端改善四代宅項目入市拉動。

??還有重慶，8月開盤清一色新規項目使得去化率同環比大增六成左右。

??但也有例外，隨著各地新規/四代宅產品集中入市，銷售層面的分化跡象也開始顯現。

??這在南京和成都尤為明顯，兩城除了去化率高達8成以上的熱銷項目外，也有去化率不足四成的滯銷產品。

??比如成都，東客站板塊某四代宅項目被周邊同類四代宅集中入市分流，開盤當日去化率只有38%。

??再如南京江北核心區兩項目，由于所處區域市場熱度低，且一二手房競爭強度較大，部分優質二手房項目甚至可能分流新房客戶，整體去化率都在四成以下。

??在樓市延續止跌企穩弱復蘇進程中，除了核心區具有產品力優勢的豪宅和四代宅等新規產品熱銷之外，對于多數弱二三線城市而言，剛需客群消費降級嚴重，部分樓盤僅能依托大折扣等價格策略才能實現銷量提升。

??“金九”營銷旺季已至，供應量提升和折扣力度持續加大預期助力新房成交止跌回升，但整體增幅有限，延續弱復蘇走勢。

??京滬杭蓉等核心一二線城市市場熱度或將延續高位波動，京滬仍處于政策利好期，而成都、杭州因適銷對路改善盤入市，市場熱度有望延續。

??值得注意的是，隨著含四代宅在內的新規住宅集中入市，并非所有高得房率產品均可實現熱銷，內部也存在一定的分化行情，只有具備核心區位、優質配套、價格實惠、產品力佳的復合優勢類項目才能保持高熱。