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??2025年下半年起，中央多次強調以城市高質量發展促進房地產市場穩定，多部委積極落實城市工作會議精神，通過專項債推進城市更新、土地回收與保障房建設。這些舉措正為市場注入新動力：棚戶區改造、保障房建設等工作可為樓市帶來更多高質量的置業需求，利好需求側的穩定；存量閑置用地的回收，進一步加快庫存下降，改善行業供求關系；城市更新、土地收儲所帶來的土地要素效率提升，為房地產市場帶來優質新增宅地。

??本文基于各地近600支專項債及3000余個房地產項目數據，分析專項債對穩樓市的作用。主要結論如下：

??1、大量土地收儲計劃仍有待落實，下半年專項債發行將提速。前7月計劃收儲土地4942億元，但實際發行土地儲備專項債僅2639億元，其中明確用于土地回收的不足700億，大量收儲計劃有待下半年進一步落實，預計下半年發行進度將加快。

??2、專項債投向房地產占比上升，土地儲備與城市更新協同穩市場。專項債從三方面穩定市場：推進土地收儲優化庫存結構，為房地產市場帶來更多確定性更強的商品住宅用地投資機會；發展城中村釋放土地效率，為當前的新房、二手房、租房、保障房帶來更多增量需求；加大保障房建設覆蓋中低收入群體。

??3、專項債投資與城市發展格局一致，“人地房錢”聯動效應顯著。超10億元地產類專項債的城市多位于胡煥庸線以東、山海關以南，約四成集中于華東區域，與人口分布高度吻合。

??4、北京專項債規模斷層領先，TOP10城市占比41%。TOP10城市合計獲得房地產專項債融資2144億元，占全國發行總量的41%。北京以823億元專項債居首，是唯一超500億的城市。經濟發達、就業機會多、流動人口集中的城市更易獲得融資支持。

??5、專項債長期將拉動8700億增量新房成交，助力需求側企穩。2025年地產專項債預計增長超6000億元，保守估算將拉動8700億元增量新房交易，約占2024年成交總額的9%，強化市場預期穩定。

??6、部分三線城市迎機遇，專項債改善市場長期供求預期。廊坊、岳陽等地專項債規模達新房成交額40%以上，預計長期將帶動新房銷售速度提升超50%，緩解庫存壓力。

??在2015-2020年期間，與國內城市建設、棚改等項目加快推進同步，地方政府專項債計劃發行規模持續快速攀升，短短五年時間，從2015年首次計劃發行1000億元增長至2020年計劃發行3.75萬億。尤其是在面對疫情沖擊的2020年，地方專項債限額較2019年大幅增長了1.6萬億元。

??房地產方面，自2019年下半年土地儲備類專項債被叫停，房地產類專項債發行規模反而從2019年的1.3萬億下降至2020年的4556億。2020年-2024年，我國專項債發行限額一直維持在4萬億元以下。

??直至2025年，出于穩經濟、防風險需要，國務院大幅提升新增專項債限額至4.4萬億元，不僅重啟土地儲備類專項債，并明確增量資金將主要用于房地產穩市場相關領域，如投資建設、土地收儲和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業賬款等。而5000億元的新增額度、以及13%的限額增長，均創近六年以來的最大增幅。

??從各年專項債發行完成率來看，在2020年以前，各地基本在發行計劃“上限”完成。結合2022年的超額發行來看，2020-2022年間的專項債發行完成率仍在99%左右，2023年以來，各年的地方專項債發行規模均略高于當年的計劃限額3%以上。

??2025年前7月，地方專項債實際發行規模約2.8萬億元，年內大約還有1.57萬億元限額尚未使用。考慮到2023年以來地方專項債普遍超發的實際情況，樂觀預計年內還將迎來1.7萬億元的專項債發行。

??考慮到2025年重啟了土地類專項債的發行，再加上年中城市工作會議中，進一步明確將加快城市更新的腳步，隨著住房保障、舊改工作的進一步提速，預計專項債的發行將在2025年下半年為房地產市場帶來更多資金支持。

??2025年前7月，土地儲備類專項債發行2639億元，甚至較2019年同期都增長了10%。按照2025年專項債限額提升5000億元的額度保守估算，接下來至少還將繼續發行2300億土地儲備類專項債；按照前7月土地儲備類專項債發行占比估算，2025年將合計發行5700億土地儲備類專項債，后5個月還將發行3000億元。

??今年各地在土地儲備專項債的使用更加有的放矢、并注重供地時序。其中有相當一部分土地儲備類專項債是用于存量和閑置用地收儲，從而優化當前各地的廣義庫存結構，將舊有的滯銷宅地，變為更符合當前高品質住房發展新規的項目出讓，在盤活庫存的同時，也為市場帶來更多優質新增供應，促進房地產開發和銷售的企穩。

??數據來看，2025年以來，各地計劃收儲閑置、存量用地公告累計4942億元、涉及2億平方米土地，但是在發行的2639億專項債中，只有683億的項目明確涉及土地回收。預計下半年各地土地回收的推進節奏也將進一步加快。

??從發行結構來看，2025年重新啟動的土地儲備類專項債增長迅速，發行規模已占房地產大類專項債的一半以上。同時，城中村改造和保障房項目融資金額也大幅上升，較2024年同期增長3.2倍。這反映出專項債穩市場的兩大重點方向：一是通過土地收儲優化庫存結構，二是通過發展保障性住房提供更確定的開發投資機會。

??1、2025年專項債投向房地產占比顯著提升，二季度以來平均占比高達43% 。

??專項債投資項目涵蓋14個一級分類和50余個二級分類，與房地產密切相關的包括土地儲備和保障性安居工程（含老舊小區改造、保障房、保租房、棚改等）。考慮到保租房、公租房、保障性住房各自涉及量相對較小，為便于統計分析，在本文將其合并為保障房。 

??2025年以來，專項債發行規模中投向房地產的占比顯著提升，2月、6月、7月占比均超30%，而在2024年單月最高僅20%。2025年二季度以來，明確投向房地產類的專項債發行規模為3549億元，占比43%。

??隨著土地儲備類專項債發行的提速，以及城市發展被提到了更加重要的位置，房地產類專項債發行節奏顯著加快。

??2、城中村改造與保障房倍數級增長，協同土地儲備助力市場企穩。

??2025年專項債支持房地產的路徑日益清晰：一是加快土地收儲類專項債發行，優化庫存并增加確定性更強的住宅用地供應；二是推進城中村改造，提升土地效率并釋放租房和購房需求；三是加大保障房投入，滿足中低收入群體住房需求。

??截至2025年，保障房及保租房專項債占比1.2%，為2024年全年的2倍；城中村改造占比2.8%，為2024年同期的2.8倍。土地儲備、城中村改造和保障房三類合計占比較2024年提升15.5個百分點，共同推動市場供需企穩。

??按2025年專項債限額4.4萬億估算，土地儲備、城中村改造和保障房獲得的專項債融資將較2024年增加6800億元，保守估算將拉動8700億元增量新房交易，約占2024年成交總額的9%。

??從空間分布來看，全國超過40%的房地產類專項債資金投向了華東地區。在“人地房錢”聯動機制的風險管控要求下，專項債投資明顯傾向于人口密集的東部省份。

??與此同時，各省在分配資金時也積極響應中央城市工作會議精神，注重支持城鎮化潛力較大的三四線城市。例如，河北、浙江、山東等省的專項債（尤其是保障性安居工程類）在省內的分布較為均衡，并未過度集中在省會城市。

??2025年以來，全國房地產專項債融資規模高度集中在頭部城市：前十名城市共獲得2144億元融資，占全國總發行量的41%。

??在推動城市高質量發展的背景下，雖然強調要加強挖掘城鎮化水平較低城市的發展空間，但經濟總量領先、就業機會較多、流動人口市民化空間較大的一二線城市，依然在城市排名中處于前列。

??具體來看，前7月北京以823億元專項債融資居全國首位，也是唯一超過500億的城市，斷層領先。其中保障性安居工程占比高達77%，遠超土地收儲類項目。在北京2025年保障性安居工程的二級分類中，49%投向了城中村改造類項目，超過棚戶區改造、城市老舊小區改造、保障性住房等排在首位。而309億的城中村改造類項目融資，也占到全國城中村項目獲得融資的一半以上。

??上海以477億元排在第二，主要是土地儲備類發行量較高，占比高達97%。年內有68個土地儲備類項目獲得專項債融資，合計金額462億元。作為國內僅有的一手房房價指數仍在持續多年上漲的城市，近年來，上海土地市場持續火熱，2025年更是拍出了多宗高總價、高溢價地塊，而虹口區也是上海高單價集聚的行政區之一。

??在合理管控的庫存指標、以及持續火熱的土地市場支持下，土地儲備類專項債的回歸，無疑可在較高的安全邊際之下，為上海房地產市場帶來更多優質增量土地，進一步保障城市房地產市場的健康發展。

??杭州排名第三，融資規模196億元，土地儲備類同樣占比85%。杭州宅地平均溢價率達35%，居一二線城市之首，主城區優質地塊普遍受市場追捧，反映其堅實的市場基本面和投資信心。

??此外，滁州、溫州、金華等7個三四線城市也躋身TOP20，這些城市或是經濟發展優勢明顯，人均收入、外來人口較多，如溫州、金華、珠海等；或是仍有較多棚改、城中村改造機會，如廊坊城區可零距離對接北京通州，棚戶區改造等項目開發機會較多；或是自身存量和閑置用地收儲，如滁州發行的62億土地儲備專項債中，即有42億明確投向土地收儲，進一步優化行業庫存。

??分城市能級來看，2025年以來三四線城市房地產類專項債發行規模達到2562億元，占比最高達到50%；一線城市發行規模1436億元，占比其次；二線城市發行規模1120億元，占比最低。

??2025年以來，房地產類專項債發行規模的快速增長，并在推動土地盤活、拉動成交增量、改善區域預期等方面表現出促進作用，專項債不僅為房地產直接帶來萬億元級別的新增投資，還將撬動8700億元新房交易增量，為房地產市場注入長期穩定預期。

??但要進一步釋放專項債效能，還需針對性完善發行節奏、區域適配、風險管控等方面的配套政策，推動專項債從“輸血”向“造血”功能升級，最終實現行業止跌回穩。