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??過去兩(liang)年(nian)，保租房發展得很(hen)快，以超(chao)乎我(wo)們想象的(de)速度，在(zai)2023年(nian)便完成(cheng)了“十四五”期間(jian)計劃總量(liang)的(de)60%。

??如(ru)今，保租房籌建高(gao)峰期(qi)已過(guo)，一個明(ming)顯的變(bian)化是，涉租用地的供應明(ming)顯收(shou)縮。

??克而瑞長租(zu)數據顯示，2023年，重點22城(cheng)供應(ying)涉租(zu)賃(lin)住宅土地建面同比(bi)下降(jiang)37.2%。

??到了2024年，供應量持續下滑。1-2月，重點22城涉租賃用地(di)總(zong)建面同比(bi)下降52%。預計全年涉租賃用地(di)供應量將進一步下滑。

??涉租(zu)用地供應縮量，并不意味(wei)著保(bao)租(zu)房(fang)(fang)供應減少，相(xiang)反(fan)，各城(cheng)市仍在加大保(bao)租(zu)房(fang)(fang)供應，據不完全統計，2024年18個(ge)省市計劃籌集超73萬(wan)套保(bao)租(zu)房(fang)(fang)。

??這(zhe)意味(wei)著(zhu)，除(chu)了(le)涉租(zu)用地供應以外，未來租(zu)賃住房(fang)的籌建將以存量盤活為(wei)主。

??2021年(nian)，可以說是保租房發(fa)展元年(nian)。彼時，國務院辦公(gong)廳印發(fa)《關于加(jia)快發(fa)展保障性租賃(lin)住房的(de)意見》，由政府給(gei)予土地、財稅、金融等政策支持。并計劃“十四五”期間全國建(jian)設(she)和籌集(ji)870萬套保租房。

??為加快推進保租(zu)房建設，各地(di)(di)在(zai)土地(di)(di)端予(yu)以大(da)力(li)支(zhi)持(chi)，自然資(zi)源(yuan)部“兩集中”供地(di)(di)文件(jian)也(ye)明確提(ti)出(chu)，重點城市(shi)在(zai)年度(du)供地(di)(di)計劃中要單(dan)列租(zu)賃住(zhu)房用(yong)地(di)(di)，且(qie)占比一般不(bu)低于10%。隨后，商品(pin)住(zhu)宅(zhai)用(yong)地(di)(di)配建租(zu)賃住(zhu)房成為多數城市(shi)的標配，涉租(zu)賃用(yong)地(di)(di)供應量大(da)幅上(shang)升。

??據克而瑞長租數據顯示，2021年全年重點22個集中(zhong)供(gong)地(di)城市涉租賃用(yong)地(di)供(gong)應規模達到了1228萬平方米，全年涉租用(yong)地(di)供(gong)應586宗。

??2022年受疫情及經濟影響，土拍市場整(zheng)體遇冷，新增(zeng)涉租用地同(tong)比(bi)下滑62%。

??2023年，房地產行業持續下(xia)行，各城市相繼(ji)取消了“競(jing)配建、競(jing)自持”出讓條件(jian)，再加上土拍重回“價高者得”，租賃住(zhu)房用地供應下(xia)滑，22個城市供應涉租賃土地約186宗，規劃建筑面(mian)積(ji)約292萬(wan)平(ping)方(fang)米，同比下(xia)降(jiang)37.2%。按套均面(mian)積(ji)50平(ping)方(fang)米計(ji)算(suan)，預計(ji)未來(lai)可提供約5.84萬(wan)套新(xin)建租賃住(zhu)房。

??2024年(nian)1-2月(yue)，22城涉租(zu)(zu)賃(lin)用(yong)地供應仍(reng)在下滑，供應租(zu)(zu)賃(lin)總建面約16萬平方米，同比(bi)下降(jiang)52%，預(yu)計2024年(nian)涉租(zu)(zu)賃(lin)用(yong)地供應量將進(jin)一(yi)步下降(jiang)。

??從城市分布來看，2023年(nian)涉租賃用地供應主(zhu)要(yao)集中在上海，單個城市供應量(liang)占比超過(guo)50%。

??且在重點22個城市整體供(gong)(gong)應下(xia)滑的情(qing)況下(xia)，上海涉租(zu)(zu)用(yong)地(di)(di)供(gong)(gong)應仍在上漲(zhang)，全(quan)年供(gong)(gong)應149.73萬(wan)方涉租(zu)(zu)用(yong)地(di)(di)，同比上漲(zhang)34.89%。其(qi)中，17幅(fu)地(di)(di)塊(kuai)供(gong)(gong)應純租(zu)(zu)賃用(yong)地(di)(di)，除(chu)去4幅(fu)未公(gong)布建(jian)(jian)面(mian)的地(di)(di)塊(kuai)，13幅(fu)總建(jian)(jian)面(mian)122.08萬(wan)方。其(qi)余59幅(fu)地(di)(di)塊(kuai)均(jun)為拿地(di)(di)配建(jian)(jian)租(zu)(zu)賃住房(fang)。

??另外，深圳、合肥、寧(ning)波(bo)等(deng)城市(shi)在2023年(nian)加大新建租賃(lin)住房地(di)塊的供應。

??近幾年供應(ying)的(de)(de)租賃(lin)(lin)用地(di)，主(zhu)要用于(yu)建(jian)設保障性租賃(lin)(lin)住(zhu)房(fang)，加速推(tui)進(jin)“十(shi)四五”期間保租房(fang)籌(chou)(chou)建(jian)目標的(de)(de)完成。目前，全國“十(shi)四五”保障性租賃(lin)(lin)住(zhu)房(fang)籌(chou)(chou)建(jian)目標已完成65%以上(shang)，其中上(shang)海的(de)(de)籌(chou)(chou)建(jian)進(jin)度超(chao)過75%，隨著(zhu)各地(di)保租房(fang)的(de)(de)持續推(tui)進(jin)，未來租賃(lin)(lin)用地(di)供應(ying)量將逐步減少。

??過(guo)去一(yi)年，有75%的(de)涉租地塊主要以純租賃用(yong)地方式供(gong)應。2023年各(ge)地通過(guo)劃撥出讓方式供(gong)應少量純租賃地塊，總體仍以一(yi)線城市(shi)供(gong)應為主。分城市(shi)來看，上(shang)海占比(bi)達55.5%，供(gong)應占比(bi)第一(yi)，合肥、深圳、寧波等城市(shi)相繼(ji)加(jia)碼純租賃地塊，占比(bi)有所上(shang)升。

??2024年1-2月，22城中(zhong)僅上海和南京公開(kai)出讓涉租(zu)賃用地，其中(zhong)有(you)2宗純租(zu)賃用地。

??2023年8月，國務院常務會議(yi)審議(yi)通過《關于規劃建(jian)設保障性住房的指導意見(jian)》，其中提出，通過保障性住房以(yi)劃撥方式(shi)加速供應土地。

??2023年(nian)各(ge)地(di)(di)劃撥(bo)、協議(yi)方(fang)式(shi)出讓涉租用(yong)地(di)(di)94宗(zong)，占比達51%。另外，供(gong)應(ying)涉租用(yong)地(di)(di)的18城中，有16城以劃撥(bo)、協議(yi)的方(fang)式(shi)出讓租賃地(di)(di)塊。

??這意味(wei)著，在樓市下行，各城市相繼(ji)取消涉宅地塊捆(kun)綁(bang)配(pei)建和自持租賃住房的供(gong)應(ying)的背景下，劃(hua)撥(bo)、協議出(chu)讓(rang)方式將成(cheng)為租賃用地主流供(gong)地模式。

??雖然租賃用地供應縮量(liang)，但各地保租房(fang)建設(she)仍在(zai)積極推進中，且保租房(fang)籌(chou)建將以盤活(huo)存(cun)量(liang)為主。

??從前2月已公布2024年保租(zu)房籌建(jian)目標的城市(shi)來看，18個(ge)省(sheng)市(shi)計(ji)劃建(jian)設保租(zu)房規(gui)模達(da)到73萬套（間）。其中(zhong)上海、北京均計(ji)劃建(jian)設籌措7萬套（間）保障性(xing)租(zu)賃住(zhu)房。

??值(zhi)得注(zhu)意的(de)是，北京于近(jin)期發布(bu)了2024年(nian)度擬供保障性租賃(lin)住房用地項目(mu)信(xin)息，共19個(ge)項目(mu)，約72公(gong)頃土(tu)地。

??對(dui)比過(guo)去幾年，北京(jing)租賃住房用地體量均(jun)在300公頃左右(you)，2023年有所(suo)減少(shao)，但體量也有273公頃，相對(dui)比而言，2024年的72公頃可(ke)謂大幅減少(shao)。這背后實際是供給方式的調整影響，存量改造(zao)將成(cheng)為主流供應渠道，已公布的19個(ge)項目(mu)(mu)主要以集(ji)體用地建設(she)和改建項目(mu)(mu)為主。

??這意(yi)味(wei)著，存(cun)量盤活將成為租(zu)賃住房籌建的主要方式。

??目前保租(zu)(zu)房籌建方(fang)式更加(jia)多(duo)元化，各(ge)地(di)(di)因城施策，包括涉租(zu)(zu)賃(lin)用地(di)(di)新建、企(qi)事業單位自(zi)有閑置(zhi)土(tu)(tu)地(di)(di)建設(she)、產(chan)業園區配套用地(di)(di)建設(she)、非居住存量(liang)土(tu)(tu)地(di)(di)建設(she)、市場化租(zu)(zu)賃(lin)住房項(xiang)目納(na)管、房地(di)(di)產(chan)存量(liang)住房項(xiang)目轉化等(deng)等(deng)。

??事(shi)實上，保租房籌建高峰已過，再加上房地(di)產行業復蘇乏力影(ying)響，各(ge)地(di)減少租賃住(zhu)房用地(di)供(gong)應(ying)的趨勢已不可避免。

??隨著租(zu)賃(lin)用地供應(ying)量的進一步減少(shao)，存量盤活將(jiang)成為(wei)保(bao)(bao)租(zu)房(fang)籌建的主(zhu)要方式，新建租(zu)賃(lin)住房(fang)的供應(ying)未來將(jiang)圍繞少(shao)數城市(shi)進行，比如北京、上海、深(shen)圳等(deng)租(zu)賃(lin)市(shi)場需求量大的城市(shi)，仍將(jiang)以增(zeng)量供應(ying)和深(shen)挖存量的方式，保(bao)(bao)證(zheng)租(zu)賃(lin)住房(fang)供應(ying)，滿足租(zu)賃(lin)市(shi)場的需求。