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??能否真正理解政策、整合資源、平衡多方訴求，將成為代建企業能否在城市更新賽道上實現規模與品牌突破的關鍵。

??◎  文/謝楊春、吳嘉茗

??隨著城市更新政策的不斷落地，有望進一步釋放政府代建的需求。然而，與傳統開發不同，城市更新類代建項目復雜度高、周期長、利益相關方多元，要求企業不僅需具備工程管理與合規能力，更要在產業導入、文化保育、資金協同乃至風險化解方面構建系統競爭力。

??能否真正理解政策、整合資源、平衡多方訴求，將成為代建企業能否在這條賽道上實現規模與品牌突破的關鍵。

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??城市更新政策力度、資金支持力度持續提升

??有望進一步釋放政府代建的需求

??2025年以來，城市更新成為房地產政策端重要一環，在房地產市場中占據著關鍵地位，得到了政府在表態、政策制定和資金支持方面的顯著扶持。

??政府表態上：2025年7月的兩次重要會議（中央城市工作會議和中央政治局會議）中均提及城市更新，中央城市工作會議指出當前和今后一個時期城市工作的總體要求包括“以推進城市更新為重要抓手”；7月末的中央政治局會議要求落實城市工作會議精神，高質量開展城市更新。

??政策出臺上：2025年以來，配合中央城市工作高質量發展的方針，城市更新類政策的發布頻次明顯提升，關于城市更新工作的發聲明顯增多，包括上海、廈門、南京等重點城市。例如上海宣布加快推進“兩舊一村”改造，并制定《上海市城市更新行動方案（2026—2028年）》，明確2025年新增的政府專項債額度中，約400億元將用于“兩舊一村”、無衛生設施舊住房改造等城市更新項目；廈門發布《城鎮老舊小區自主更新改造指導意見》，明確了適用范圍、資金籌措、改造方式、實施主體、支持政策、技術要求和實施程序等條件；南京出臺《關于規范既有建筑改造項目審批管理的指導意見》，建立健全適合既有建筑改造項目的全過程審批管理機制等……隨著各地政策持續出臺，關于城市更新、改造的規范更加完善。

??資金支持上：2025年房地產專項債投放持續增加，在具體投向上包括城鎮老舊小區改造、棚戶區改造、城中村改造、保障房建設和土地儲備等。其中2025年前7月，城中村改造專項投放573億元，同比增長487%，保障房轉向投放253億元，同比增長150%。

??從專項債投放的資金分布上看，不同省市的專項債投放力度存在較大差異：山東省在棚改+城中村方面的項目總投資額遠超其他省份，達到5289億元；河南省、廣東省、河北省、四川省超過2000億元，而反之江西省、浙江省、甘肅省則僅有500多億元。

??幾個重點城市中，北京的項目總投資額達到11822億元，是全國范圍內專項債資金投放最大的城市，單項目投放金額平均達131億元，遠高于全國平均水平（全國單項目平均值19億）；其次廣州僅有1810億元，重慶、上海、深圳均在400億元左右，天津則僅有191億元。

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??山東、廣東、江蘇是項目中標大省

??頭部代建企業積極“入場”

??城市更新在推進的過程中，勢必帶來較多的代建機遇，值得代建企業深挖關注。

??據CRIC統計，從2024年起，全國范圍內中標金額在500萬以上的城市更新項目共198個，其中2024年全年共計102個，2025年至今已經有96個，達到2024年全年的94%，預計全年總量將超過2024年，城市更新項目的中標數量持續提升。

??城市分布方面，山東省、廣東省、江蘇省是城市更新項目中標的主要省份，三者中標數量占全國的50%，也與山東省、廣東省的專項債投入較高相符。此外新疆省、四川省、安徽省等地占比也相對較高。

??近兩年以來，已經有較多頭部代建企業中標了城市更新或城中村改造類項目的代建服務，包括綠城管理、藍城集團、金地管理、旭輝管理等頭部企業，未來隨著城市更新項目的持續落地，代建企業可以在其中尋找更多機遇。

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??城市更新項目環節多、難度高

??代建企業需提升五方面能力

??考慮到城市更新和城中村改造項目具有工程體量大、涉及利益主體多元、政策法規要求嚴格、社會關注度高等特殊復雜性，代建企業若想在這些項目中成功立足并實現預期目標，就必須全面提升自身的綜合管理能力體系。具體而言，需要重點強化以下幾個關鍵方面的能力建設：

??綜合協調能力：城市更新項目是一項綜合性、系統性的復雜工程，涵蓋了從前期規劃到后期運營的全生命周期管理。在具體實施過程中，需要統籌考慮規劃編制、拆遷安置、工程建設、產業導入等多個關鍵環節，這就要求代建企業必須具備全流程項目協調管理能力。一方面，代建企業需要科學把控投資規模、工程質量和施工安全之間的平衡關系，確保項目按期保質完成；另一方面，還要妥善處理項目推進過程中涉及的各類復雜關系，平衡各方訴求；此外代建企業還需具備應對政策變化、市場波動等不確定因素的能力，確保項目順利實施。

??穩健的資金實力：城市更新項目通常涉及大規模的資金投入和長期運營，代建企業具備較強的融資能力和資金運作實力，最好能夠協助政府或業主方完成項目融資方案設計、資金籌措等工作，在必要時還需以投資方身份參與項目，確保資金鏈的安全穩定。

??產業導入運營能力：代建企業應當具備豐富的產業資源整合能力和專業的運營管理經驗，能夠根據區域發展規劃和產業定位，精準導入優質的教育資源、醫療配套、商業服務等城市功能要素，實現產業與城市的有機融合。這種綜合能力要求代建企業不僅要具備傳統房地產開發的硬件建設能力，更要具備產業規劃、資源整合、持續運營等軟實力，才能真正提升區域整體價值，實現城市更新的可持續發展目標。

??平衡創新能力：城市更新是一項復雜系統工程，涉及社會結構重組、文化傳承延續和生態環境保護的多維度過程。因此代建企業必須具備將文化、商業和旅游元素有機融合的能力，能夠在歷史保護與城市發展之間找到精準的平衡點。這就要求代建企業首先要對城市的文化底蘊和特色風貌有深刻的理解和把握，特別是對舊改片區的歷史文化背景、建筑特色和居民生活方式等進行深入調研和分析。在具體項目實施過程中，需要特別注重保留和延續城市的歷史文脈，通過運用現代創新技術和前沿設計理念，在提升建筑品質的同時改善周邊環境質量，最終實現社會效益與經濟效益的和諧統一，為城市注入新的活力與魅力。

??風險管控能力：最終，城市更新項目周期長、政策性強、不確定性高。代建企業必須建立完善的風險防范機制和管理制度，確保項目全過程合規合法。同時，需具備處理紓困項目的經驗和能力，能夠應對可能出現的資金停滯、股權重構等復雜局面，保障項目順利推進。