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??上海，依然(ran)是房企(qi)投資重鎮。

??3月15日，上海2024年第一批次首(shou)輪集中(zhong)土拍收官，5宗(zong)地攬金134.1億元(yuan)，其中(zhong)4宗(zong)地封(feng)頂搖(yao)號，整(zheng)體9.07%的溢價率創下2021年集中(zhong)供地以來新高(gao)。

??全(quan)國土(tu)(tu)地市場看上海，第(di)一批次首輪土(tu)(tu)拍余溫未降，熱度(du)背后釋放出幾(ji)個重要的(de)信號。

??第(di)一個信號，減量(liang)提質。無(wu)論(lun)是上(shang)海，還是點狀(zhuang)回暖的杭州、合肥均呈(cheng)現(xian)出這一特點，即從源頭(tou)上(shang)減少供應，以調節和平衡供求(qiu)關系。

??第(di)二，優質地塊(kuai)帶(dai)動下，房(fang)企參拍(pai)積極性有所提升，5宗地吸(xi)引(yin)了(le)超20家房(fang)企報名(ming)參拍(pai)，閔(min)行古美(mei)地塊(kuai)有多(duo)達12家房(fang)企/聯合體參拍(pai)。

??第三，市場分化(hua)行(xing)情仍在延(yan)續(xu)，優質地(di)塊是保(bao)持地(di)市熱度的關(guan)鍵。

??第四，民企投資(zi)“隱身”，央國企為(wei)投資(zi)主(zhu)力(li)的(de)格(ge)局尚未改變。

??盡管(guan)2024年(nian)開年(nian)上海(hai)樓市(shi)表(biao)現平(ping)淡，但土(tu)拍市(shi)場(chang)仍能保(bao)持(chi)高熱度(du)。這意(yi)味著，土(tu)地市(shi)場(chang)關注度(du)仍集(ji)中(zhong)在確定性強的一(yi)二線城市(shi)，投資主力仍局限于央國企和部分民企，全面(mian)復蘇需要(yao)更長時(shi)間。

??“減量提質(zhi)”是(shi)上海2024年首輪土拍(pai)的(de)關鍵詞。

??數量上(shang)，只(zhi)(zhi)有(you)5宗(zong)地(di)，總建面也(ye)只(zhi)(zhi)有(you)28.4萬平方米。即便是加上(shang)第(di)(di)二輪(lun)6宗(zong)地(di)，2024年(nian)一(yi)(yi)批次土拍中(zhong)涉(she)宅地(di)塊也(ye)只(zhi)(zhi)有(you)11幅。今年(nian)第(di)(di)一(yi)(yi)批次供應體量明顯減少，去年(nian)第(di)(di)一(yi)(yi)批次有(you)19幅，而2022年(nian)一(yi)(yi)批次供應了40幅涉(she)宅地(di)塊。

??與之相對應(ying)的(de)是，供應(ying)質量明顯提升(sheng)。不(bu)僅有靜安中(zhong)興路這樣的(de)中(zhong)心(xin)城區優質地(di)塊，還有閔行古美、浦東(dong)北蔡、楊浦長海等熱點板塊地(di)塊。

??在優質(zhi)地塊帶動下，整體溢價率創下2021年(nian)集中供(gong)地以來(lai)的新高(gao)，高(gao)達9.07%。

??當前房(fang)地產(chan)市(shi)場(chang)(chang)供(gong)求關系發生重大變化，過(guo)去(qu)供(gong)不應求的市(shi)場(chang)(chang)環境發生轉變，市(shi)場(chang)(chang)需求持續疲軟(ruan)。

??從上海新(xin)房市場來看，2024年(nian)樓(lou)市開局平淡，2024年(nian)2月新(xin)房成(cheng)交僅(jin)17萬平方米(mi)，成(cheng)交套(tao)數為1445套(tao)，同環比降幅均(jun)在六成(cheng)以上，創下歷年(nian)新(xin)低(di)（2022年(nian)3、4月除外(wai)）。市場遇冷(leng)還表現在微(wei)觀項目(mu)端，2月新(xin)開盤(pan)項目(mu)平均(jun)去化率只有34%。

??盡(jin)管1月(yue)30日(ri)上海(hai)已明確表示外(wai)環外(wai)放松對非滬(hu)籍單身人士的購房限制(zhi)，一(yi)系列利好政策并尚未在(zai)樓市中激起浪花，購房者觀望情緒依然濃厚。

??實際上，土(tu)地(di)(di)端縮(suo)量提質核(he)心(xin)是(shi)通過減少土(tu)地(di)(di)供(gong)應(ying)，來(lai)調(diao)節現(xian)階段供(gong)應(ying)節奏，最終來(lai)平衡和改善供(gong)求(qiu)關系，“去庫存”也將成為接(jie)下來(lai)典型(xing)城市主基調(diao)。

??上海第(di)一批次(ci)首輪土拍，房企參拍積極(ji)性有所(suo)提(ti)升。

??據不完全統(tong)計，5宗地除寶山(shan)顧村地塊僅有2家房(fang)企參(can)(can)拍(pai)外(wai)，其余4宗參(can)(can)拍(pai)房(fang)企數量超過4家，閔行古美地塊參(can)(can)拍(pai)房(fang)企更是多達(da)12家，包括(kuo)保利發(fa)展(zhan)、招商、中海、華潤、越秀、華發(fa)&中鐵置業、建發(fa)、象嶼(yu)&金茂、中鐵建、綠(lv)城、安徽高速、大(da)華，房(fang)企參(can)(can)拍(pai)熱(re)情有所提(ti)升。

??實(shi)際上，第(di)一批次首輪集中供地(di)延(yan)續了“封(feng)頂搖號”的方(fang)式(shi)來(lai)確定最終競買者，房企(qi)(qi)拿(na)地(di)拼“運氣”，在優質地(di)塊帶動下，一定程度上提高了房企(qi)(qi)參拍的積極性，譬如保利發(fa)展(zhan)、象嶼、中鐵建等央國企(qi)(qi)報名地(di)塊均(jun)高達3幅。

??值得(de)注(zhu)意(yi)的是(shi)，吸引12家房企(qi)報名參拍的閔行古美地(di)塊，因(yin)超出10家房企(qi)競(jing)標，時隔兩年再度(du)觸及(ji)企(qi)業(ye)打分條(tiao)款。一方面(mian)可以(yi)看出房企(qi)對優(you)質(zhi)地(di)塊的競(jing)拍積極性，另(ling)一方面(mian)這也在一定程(cheng)度(du)上(shang)提高了房企(qi)拿地(di)門檻，通過篩選資(zi)質(zhi)更為優(you)質(zhi)的房企(qi)，從而降低風險。

??不過(guo)從競(jing)拍(pai)房(fang)企(qi)名單(dan)來看，依然以央國企(qi)為主，民(min)營(ying)房(fang)企(qi)僅有大(da)華(hua)參(can)拍(pai)。

??房企參拍(pai)積(ji)極性提升在杭(hang)州、合(he)肥、北京等一二線城市也有所體現，在優質(zhi)地塊帶動下，多家房企參拍(pai)最終搖號或高溢(yi)價(jia)成(cheng)交(jiao)，市場熱度持續“點狀回暖”。

??比如(ru)合肥，首批次3宗地吸(xi)引了招商、保利(li)、萬科(ke)、越秀等(deng)15家房企(qi)參拍(pai)，其中濱湖(hu)01號地塊便有15家房企(qi)報(bao)名，最終(zhong)溢(yi)價率高達54.15%。

??從(cong)企(qi)業端來(lai)看，個別一二線城市通過出讓優質地(di)塊，吸引了央(yang)國企(qi)和部分民企(qi)參拍，30家(jia)典型房企(qi)的2月拿地(di)金額達(da)到288億元，環比(bi)回(hui)升52%。

??整體(ti)來看，率先供(gong)應(ying)優質(zhi)地(di)塊，吸(xi)引年初投資(zi)額度充裕的(de)房企拿地(di)，是(shi)短期內保持土地(di)市場(chang)熱度的(de)關(guan)鍵(jian)。

??上海本(ben)輪土(tu)拍延續2022年以來央(yang)國企為主力的格局(ju)，5宗地被央(yang)國企包(bao)場。

??民企僅有本土大華(hua)一家，不(bu)過大華(hua)在競拍閔行古美(mei)(mei)地(di)塊時被末(mo)位淘汰。根據競拍規則，古美(mei)(mei)地(di)塊報名房(fang)企超過10家，需先對房(fang)企進行打分考(kao)核，淘汰末(mo)位，只有10家房(fang)企能夠參與競拍。最終，大華(hua)和安徽高速被末(mo)位淘汰。

??民企在(zai)與央國(guo)企同臺競技時并不占優勢，且(qie)拿(na)地(di)積極性(xing)仍(reng)在(zai)低位(wei)。

??從成(cheng)功拿(na)地(di)的5家央國企(qi)來看(kan)，華發+中(zhong)(zhong)(zhong)鐵置業通過搖(yao)號競(jing)得(de)閔(min)行(xing)古美(mei)地(di)塊，另(ling)外，越秀(xiu)、中(zhong)(zhong)(zhong)鐵建+國貿(mao)、象嶼表現(xian)也比較突出，均在搖(yao)號中(zhong)(zhong)(zhong)中(zhong)(zhong)(zhong)標，分別競(jing)得(de)楊浦長海、浦東北蔡(cai)、靜安中(zhong)(zhong)(zhong)興(xing)地(di)塊。

??在市場低迷期補充核心(xin)城(cheng)市的優質土儲，已成為(wei)當下央國企投資的主要策略。

??CRIC數據顯示，2月房企拿(na)地金額TOP100中，央國企拿(na)地金額占比達到了37%。

??央國企(qi)作為拿地主力(li)的格局仍將持續(xu)。

??雖然今年以來，房地產“白名(ming)單”項目(mu)融資(zi)逐步落實，但這部分(fen)融資(zi)僅能(neng)用于項目(mu)的(de)開發建設和“保(bao)交付”，對(dui)于企業投(tou)資(zi)的(de)促進效果有(you)限，因(yin)此短(duan)期內投(tou)資(zi)主力仍(reng)然較為局限于國央企和部分(fen)民企，全面復蘇需要更長時間。

??當前投(tou)資(zi)格(ge)局未發(fa)生根本性改變，尤其(qi)是以上海為(wei)首的一線(xian)城市(shi)，拿(na)地房(fang)企(qi)依(yi)舊以央國企(qi)為(wei)主。

??優質地(di)(di)塊的(de)供應(ying)，是保(bao)持地(di)(di)市(shi)熱(re)度的(de)關(guan)鍵(jian)。但在樓市(shi)需求疲(pi)軟的(de)情況下，土地(di)(di)端的(de)供應(ying)勢必(bi)將有所(suo)減少，從而實現在源頭(tou)調節供求關(guan)系(xi)。

??企(qi)業端的投資(zi)回(hui)暖需要更長時間(jian)，大多(duo)數房企(qi)目前仍(reng)(reng)面臨“銷售疲軟”和“化債風險”兩重壓(ya)力，僅率(lv)先獲得(de)融(rong)資(zi)支持(chi)、銷售回(hui)溫(wen)，以及現金流更為穩健的央(yang)國企(qi)和部(bu)分(fen)民企(qi)，能夠有積極的補倉需求。謹(jin)慎的投資(zi)態度仍(reng)(reng)將是主旋律。