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??中(zhong)央穩定(ding)房(fang)地產市場的決心非常堅定(ding)。

??3月22日國(guo)務院總理李強主持召開(kai)國(guo)常會，對優化房地(di)產政策、促進房地(di)產市場平穩健(jian)康發展作出重(zhong)(zhong)要(yao)部(bu)署。著墨之重(zhong)(zhong)，言辭之深，都非常罕見，房地(di)產重(zhong)(zhong)要(yao)性再(zai)次提升。

??國(guo)常會，全(quan)稱國(guo)務(wu)(wu)院常務(wu)(wu)會議，由總(zong)理、副(fu)總(zong)理、國(guo)務(wu)(wu)委員、國(guo)務(wu)(wu)院秘書長組成，由總(zong)理召集和主(zhu)持，討論決定國(guo)務(wu)(wu)院工作中(zhong)的重大問(wen)題，一般(ban)每月召開2～3次，如(ru)有需(xu)要(yao)可隨時召開。

??此次國常會指出，房(fang)地產產業鏈條長(chang)、涉及面廣(guang)，事關人民(min)群眾切身(shen)利益，事關經濟社(she)會發(fa)展(zhan)大局。去年以來，各地因城施策優化房(fang)地產調控，落實保交樓(lou)、降低房(fang)貸(dai)利率等一系列舉(ju)措，守住了不(bu)發(fa)生系統性風險的底線。

??“要進(jin)一(yi)步(bu)優(you)化房(fang)(fang)地產政(zheng)策，持續(xu)抓(zhua)好保(bao)交樓、保(bao)民生、保(bao)穩定工作，進(jin)一(yi)步(bu)推(tui)動城市(shi)房(fang)(fang)地產融(rong)資協調機制落地見(jian)效(xiao)，系統謀劃相關支持政(zheng)策，有效(xiao)激(ji)發潛在需求，加(jia)大高品(pin)質住(zhu)房(fang)(fang)供(gong)給，促(cu)進(jin)房(fang)(fang)地產市(shi)場平穩健康發展(zhan)。”

??“要適應新型城鎮化發展趨勢(shi)和房地產市場供求關系變化，加(jia)快完善‘市場+保障’的住房供應體(ti)系，改(gai)革商品(pin)房相(xiang)關基礎性制(zhi)度，著力構建房地產發展新模(mo)式。”

??從這(zhe)些措辭中(zhong)可以看出，基本定調延續了今(jin)年全國兩會政府工(gong)作報告中(zhong)關于房(fang)地產(chan)工(gong)作的部署，但又有了一些新的變化(hua)。

??比(bi)如(ru)，“改革(ge)商(shang)品房(fang)(fang)相關(guan)基礎性制度(du)(du)”，而政府工作報告中的措辭是“完善(shan)商(shang)品房(fang)(fang)相關(guan)基礎性制度(du)(du)”，相比(bi)之下，“完善(shan)”變成了“改革(ge)”。

??民生銀(yin)行(xing)研(yan)究(jiu)院宏觀(guan)研(yan)究(jiu)中心主(zhu)任王靜文解讀(du)道，這意味(wei)著相關基礎(chu)性(xing)制(zhi)度(du)(du)可能需(xu)要(yao)做更(geng)大(da)(da)幅度(du)(du)的變革(ge)，而不是修(xiu)修(xiu)補補。這里(li)的制(zhi)度(du)(du)包括但不限(xian)于市場交(jiao)易制(zhi)度(du)(du)（預(yu)售、現售制(zhi)度(du)(du)）、土地出讓制(zhi)度(du)(du)、稅(shui)收(shou)制(zhi)度(du)(du)、住(zhu)房產權制(zhi)度(du)(du)、監管制(zhi)度(du)(du)等，預(yu)計下一階段可能會有比較大(da)(da)的調整(zheng)

??在“著力構(gou)建房地產發展(zhan)新(xin)模式(shi)”中，與政府工(gong)作(zuo)報告(gao)相比(bi)，“加快構(gou)建”變成了“著力構(gou)建”。王靜文認(ren)為，這或(huo)意味著相關工(gong)作(zuo)力度將會加大，而新(xin)模式(shi)的內容應(ying)該(gai)包(bao)括“市場+保障”的住(zhu)房供應(ying)體系、“人(ren)、房、地、錢”要素聯(lian)動的新(xin)機制以及“三大工(gong)程”建設等。

??再比如，此次(ci)國常(chang)會(hui)提(ti)出“進一步優化(hua)房地產(chan)政策”“進一步推動(dong)房地產(chan)融資協調機制(zhi)落地見效”。兩個“進一步”的提(ti)法，意(yi)味著已經(jing)實(shi)施的紓困政策效應不(bu)足，政策力度還需進一步加碼(ma)和見效。

??易(yi)居研究院研究總(zong)監(jian)嚴(yan)躍進表示，政(zheng)策方(fang)(fang)向非常清晰，即二(er)季度各(ge)地(di)(di)(di)要(yao)(yao)繼續優化房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)政(zheng)策，預計(ji)二(er)季度各(ge)地(di)(di)(di)將再次迎來房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)政(zheng)策放(fang)寬(kuan)潮(chao)，包括地(di)(di)(di)方(fang)(fang)政(zheng)府、房(fang)(fang)(fang)企、售樓處、購房(fang)(fang)(fang)者(zhe)等要(yao)(yao)意識到這(zhe)個重要(yao)(yao)方(fang)(fang)向和趨勢(shi)。同時，強(qiang)化各(ge)類政(zheng)策統籌(chou)，確保同向發力(li)、形成合力(li)。

??值得注意(yi)的是(shi)，此次國常會(hui)還(huan)新增(zeng)了(le)“系統(tong)謀劃相關支持政策”“有效(xiao)激(ji)發潛在需(xu)求(qiu)(qiu)”“加(jia)大高品質住房(fang)供給”的要求(qiu)(qiu)。

??廣東(dong)省城鄉規劃院住房政策(ce)(ce)研(yan)究中心首席研(yan)究員(yuan)李宇嘉解讀道，挖(wa)掘潛(qian)在需(xu)求，系統謀劃政策(ce)(ce)，意味著對(dui)之前(qian)需(xu)求端刺(ci)(ci)激的政策(ce)(ce)措施效果并不是很滿意，穩定(ding)房地產行業和市(shi)場必(bi)須要(yao)重新設計(ji)政策(ce)(ce)體系。未來(lai)關鍵(jian)政策(ce)(ce)并不在需(xu)求端刺(ci)(ci)激，而在于供給端，即將4億人口規模的新市(shi)民、年輕人、外來(lai)人口、工薪(xin)階層人才群體等需(xu)求釋(shi)放出(chu)來(lai)，這就是潛(qian)在需(xu)求。

??“這就(jiu)需(xu)要(yao)系統(tong)謀劃供(gong)給側(ce)改革，需(xu)要(yao)挖掘(jue)潛(qian)(qian)在(zai)需(xu)求。比如配售(shou)型保障房(fang)建設，盡管國家(jia)非(fei)常重視，但在(zai)地方項目落(luo)地上還沒有(you)實現規模供(gong)應和挖掘(jue)潛(qian)(qian)在(zai)需(xu)求的效(xiao)果，預計未來這方面政策會加大力度。”李宇(yu)嘉(jia)表示。

??“高品(pin)質(zhi)住宅的供給，其(qi)重心在于‘高品(pin)質(zhi)’，尤其(qi)是(shi)在戶型(xing)、建材、數字化和低碳節能等方(fang)面需要(yao)有新(xin)的動(dong)作。某(mou)種程(cheng)度上，接下來房(fang)(fang)企(qi)要(yao)適當圍繞這句話狠抓高品(pin)質(zhi)，誰(shui)做(zuo)的出色，誰(shui)就可以(yi)在本輪房(fang)(fang)地(di)產發(fa)展中(zhong)有新(xin)的機會。”嚴躍(yue)進說(shuo)。

??記者注意到，在此(ci)次召開國常會(hui)之前(qian)，李強總理(li)剛(gang)(gang)剛(gang)(gang)從福(fu)建(jian)、江西調研回來。在福(fu)建(jian)視(shi)察時，他(ta)聽取了(le)福(fu)建(jian)省(sheng)和(he)福(fu)州市(shi)住(zhu)房保障工作情況(kuang)匯報(bao)，要求(qiu)針(zhen)對不同群體的需(xu)求(qiu)不斷完善(shan)租購并(bing)舉(ju)的住(zhu)房體系，加(jia)強設施配備，提升居(ju)住(zhu)品質。

??而大背景則在于(yu)，當前房(fang)地產市場(chang)預期仍(reng)未企穩，甚(shen)至每(mei)況愈下，這對于(yu)防范風險極其不利(li)。

??從(cong)國家統計局數據來(lai)(lai)看，1～2月(yue)房(fang)地(di)產新開工面積(ji)、竣工面積(ji)、銷售面積(ji)、房(fang)企(qi)資金(jin)來(lai)(lai)源增(zeng)速(su)等均出現大幅(fu)度下(xia)滑。進入3月(yue)份，市場仍在慣性下(xia)滑，萬(wan)科(ke)等房(fang)企(qi)“優等生”也陷入資金(jin)緊張困境。

??對(dui)于下一(yi)步政策預(yu)判，李(li)宇(yu)嘉表示，一(yi)是熱點城市繼(ji)續在(zai)需求端紓困，包括松(song)綁限(xian)(xian)購(gou)、非限(xian)(xian)購(gou)區首(shou)套房(fang)(fang)首(shou)付(fu)比降(jiang)至20%，降(jiang)低按(an)揭利率(lv)；加(jia)(jia)快新(xin)房(fang)(fang)和二手房(fang)(fang)市場循環，滿足新(xin)市民(min)剛需上車和改善型(xing)住(zhu)房(fang)(fang)需求實現，止(zhi)住(zhu)房(fang)(fang)價下跌預(yu)期；二是加(jia)(jia)大(da)配售型(xing)保(bao)障性住(zhu)房(fang)(fang)的(de)開工和建設力(li)(li)度，挖掘新(xin)市民(min)、年輕人、工薪群(qun)體和人才(cai)的(de)潛力(li)(li)購(gou)房(fang)(fang)需求；三(san)是國企(qi)央企(qi)和城投平臺將(jiang)發揮(hui)帶頭作用，加(jia)(jia)快推進城中村改造，相關專(zhuan)項(xiang)借款、專(zhuan)項(xiang)債(zhai)等增加(jia)(jia)向“三(san)大(da)工程”的(de)投入力(li)(li)度，穩定(ding)開發投資；四是加(jia)(jia)大(da)對(dui)企(qi)業(ye)風險(xian)的(de)防范力(li)(li)度，對(dui)于部分穩健型(xing)企(qi)業(ye)出險(xian)，可能會有托底的(de)資金(jin)進場。