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??為抑制市(shi)場過熱出臺(tai)的一(yi)些調(diao)控政策，正在逐漸淡出市(shi)場。

??一線(xian)城市深圳，已于近期正式(shi)廢止了“7090”政策。

??上一個(ge)對該政策進(jin)行(xing)調整(zheng)的，是上海。

??這意味著(zhu)，自2006年(nian)開(kai)始執(zhi)行(xing)了(le)十(shi)八年(nian)的“7090”政策，正在(zai)逐步退出房地產市(shi)場。

??政策調整的背后(hou)，實際是市場供求(qiu)結構發(fa)生了變化(hua)。

??自2022年四(si)季度以來，“支持剛(gang)性和改善(shan)性住房(fang)需(xu)求”的(de)表述(shu)不斷(duan)出(chu)現在(zai)中央會議中，并首次寫(xie)入2023年政(zheng)(zheng)府工作報告(gao)，今(jin)年政(zheng)(zheng)府工作報告(gao)中“滿(man)足剛(gang)性需(xu)求和多樣化改善(shan)性住房(fang)需(xu)求”的(de)描述(shu)更為直接。

??3月22日(ri)，國(guo)務院常(chang)務會議明(ming)確，要進一(yi)步(bu)優化房地產政(zheng)策，有(you)效激(ji)發潛在(zai)需求。

??上海和深圳“7090政策”的調整，正是對(dui)支持改善性消(xiao)費政策的響(xiang)應(ying)。

??就在(zai)深圳(zhen)政(zheng)策微(wei)調(diao)第二天，北京也在(zai)3月27日(ri)取消了離婚三年(nian)內(nei)購房限制，一線城市政(zheng)策調(diao)整仍在(zai)持續。

??上海和深圳調整(zheng)的“7090”政策，要追溯至2006年。

??彼(bi)時，住建部發布《關(guan)于落實(shi)新建住房(fang)結(jie)構比例要求(qiu)的(de)若干意見(jian)》，要求(qiu)新審批、新開(kai)工的(de)商品住房(fang)總面積中，套型建筑面積90平方米以(yi)下住房(fang)（含經濟適用住房(fang)）面積所占比重，必(bi)須達到70%以(yi)上。

??在“7090政策(ce)”標(biao)(biao)準下，上海(hai)“中小套型住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)設計建(jian)設標(biao)(biao)準”主(zhu)要為：多層住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)建(jian)筑面積(ji)不大于90平(ping)(ping)方(fang)米(mi)、小高層住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)建(jian)筑面積(ji)不大于95平(ping)(ping)方(fang)米(mi)、高層住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)建(jian)筑面積(ji)不大于100平(ping)(ping)方(fang)米(mi)。

??深圳則按(an)照深規土〔2010〕668號文(wen)《關于按(an)照國(guo)家政策執行住宅戶(hu)型比例要求的(de)通知》中規定的(de)“本項(xiang)目套內(nei)建筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)在90平方(fang)米(mi)以下的(de)普通住房的(de)建筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)和套數占(zhan)比不(bu)低于商品住房項(xiang)目總建筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)和總套數的(de)70%。”執行。此次廢止(zhi)的(de)也就是(shi)該文(wen)件。

??從調整的邏輯來看，并非一步到位。

??先來(lai)看上海，在一批(pi)次(ci)二(er)輪供地的“出讓須知”中，明確“中小套型住(zhu)宅設(she)計建(jian)設(she)標準”為(wei)：多層(ceng)住(zhu)宅建(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)不(bu)大(da)于100平(ping)方米(mi)、小高(gao)層(ceng)住(zhu)宅建(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)不(bu)大(da)于110平(ping)方米(mi)、高(gao)層(ceng)住(zhu)宅建(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)不(bu)大(da)于120平(ping)方米(mi)。

??與(yu)此同時，中(zhong)小套(tao)型住宅建(jian)筑(zhu)面積(ji)也從(cong)“不得低于(yu)該地塊住宅總建(jian)筑(zhu)面積(ji)的60%至80%不等”，調整至“50%到70%”。

??深圳在廢止(zhi)“7090”政策之前也做了(le)一些嘗試。比如(ru)2023年出(chu)讓的多個地塊(kuai)，均取(qu)消(xiao)了(le)這項限制。

??實(shi)際(ji)上，在2021年底，北(bei)京(jing)也曾(ceng)做過差別化調整，中心城區套型(xing)上限(xian)提(ti)至100平方(fang)米(mi)，共有(you)產權(quan)房不(bu)再受(shou)“7090”限(xian)制。

??上海、深圳先后(hou)調整“7090”政策(ce)，釋放出一(yi)線城市政策(ce)持續松綁的信號。

??政(zheng)策(ce)微調有幾方面(mian)的必(bi)要(yao)性：

??第一，市(shi)場降溫。樓市(shi)面臨(lin)較(jiao)大下行壓(ya)力，亟待政策托底(di)穩信心。

??第二，“7090”政策的滯后性(xing)。房地產市場供求關系發生重大變化，樓市進入改善(shan)時代，2024年1-2月全國成(cheng)交(jiao)結構趨(qu)向改善(shan)面積段，140平方米以上(shang)產品成(cheng)交(jiao)占比(bi)同比(bi)增加3.8個(ge)百分點。

??和(he)上海一(yi)樣(yang)，深(shen)圳成交結構也(ye)趨向改善面積段(duan)。

??從成交結構來(lai)看(kan)，深(shen)圳90平方(fang)米以上戶型成交占比(bi)逐年(nian)(nian)走(zou)高，由2019年(nian)(nian)53.5%的(de)成交占比(bi)提升至2023年(nian)(nian)的(de)67.5%。與之對(dui)應的(de)是，90平米以下面積(ji)段成交占比(bi)逐漸減少(shao)。

??90-120平方米面積段成(cheng)為深圳(zhen)新房(fang)成(cheng)交主力，2月該面積段成(cheng)交占比(bi)達到了39%，接近四成(cheng)，此(ci)外，70-90平方米面積段成(cheng)交比(bi)重保(bao)持(chi)在三成(cheng)左右，這與“7090”政策(ce)有很強的關聯性。

??深(shen)圳并非個例，從(cong)全國市場(chang)來看，成交結構趨向(xiang)改(gai)善面積段。

??CRIC監測的(de)重點城(cheng)市(shi)1-2月140平方米以上產品成交(jiao)占比同比增(zeng)加(jia)，合計(ji)增(zeng)加(jia)3.8個百分點。主(zhu)力成交(jiao)戶面積段(duan)仍(reng)為100-120平方米。

??一線城市主(zhu)力(li)面(mian)積(ji)段(duan)需求集(ji)中，100-120平方米產(chan)品占比(bi)居成交(jiao)首位，比(bi)重(zhong)較去年同期提升1個(ge)百分點至25.5%，此(ci)外，80-90平方米面(mian)積(ji)段(duan)產(chan)品成交(jiao)比(bi)重(zhong)排在第(di)二位，成交(jiao)占比(bi)也在21.7%。

??在新房市(shi)場(chang)(chang)整體進入改善時代的(de)(de)(de)背景下，“7090政策”的(de)(de)(de)松綁(bang)，一定(ding)程度上能夠更好的(de)(de)(de)滿足購房者對大戶型的(de)(de)(de)需(xu)求，推動市(shi)場(chang)(chang)更好的(de)(de)(de)達到供求平衡。

??在深圳放松(song)“7090”政(zheng)(zheng)策之(zhi)前，國常會對(dui)房地(di)產方(fang)面的部署，進一步打開了地(di)方(fang)樓市政(zheng)(zheng)策松(song)綁(bang)的空(kong)間。

??更早之前(qian)，住建(jian)部部長倪虹在兩會民生主(zhu)題記者會上明確表(biao)示“已經充分賦予城(cheng)市調(diao)控的自(zi)主(zhu)權，城(cheng)市政府就要(yao)扛起責任，因城(cheng)施策，優化房地(di)(di)產的政策，穩定房地(di)(di)產的市場”。

??據不完全(quan)統(tong)計統(tong)計，2024年3月以來(lai)，已有超過40個(ge)省市優化調整樓市政策，需(xu)求端主要(yao)涉及放松(song)(song)限購(gou)、放松(song)(song)限貸(dai)、發放購(gou)房補貼等方面。

??值得注(zhu)意的是，上海、深圳調整“7090”政策之后，北(bei)京也于3月27日取消了“夫妻離異后三年(nian)內不得在本市(shi)購(gou)買商品(pin)住房”的政策。

??預計接(jie)下(xia)來各地(di)將(jiang)再次(ci)迎(ying)來房地(di)產政(zheng)策(ce)松綁(bang)潮，一線(xian)城市樓市調(diao)控將(jiang)持續調(diao)整放(fang)松，二三(san)線(xian)限制性政(zheng)策(ce)全面放(fang)開(kai)。

??市(shi)場對于政策的持(chi)續(xu)寬松仍(reng)然(ran)抱有期待。

??在上市房(fang)企業績會(hui)上，多家(jia)房(fang)企高管表示政策(ce)有(you)望持續(xu)放松。

??華潤(run)置地管理層表示，目前市場壓力主(zhu)要在需求端，政策仍需要進一步(bu)提(ti)(ti)升(sheng)客戶支付(fu)能力，以提(ti)(ti)振市場信心(xin)。

??綠城(cheng)中(zhong)國管理層(ceng)認(ren)為，2024年中(zhong)央到地方政(zheng)(zheng)策(ce)持續釋放(fang)，且明顯由指導(dao)性政(zheng)(zheng)策(ce)向操作性政(zheng)(zheng)策(ce)轉變，核心(xin)一二線(xian)城(cheng)市(shi)放(fang)松政(zheng)(zheng)策(ce)有望加速(su)落(luo)地，置業信心(xin)或將逐(zhu)步恢(hui)復(fu)，市(shi)場復(fu)蘇也集中(zhong)在熱點(dian)城(cheng)市(shi)以及改善性住房。

??優化城市調控政(zheng)策(ce)，促進(jin)購房需(xu)求釋放，是(shi)穩市場的手(shou)段(duan)和方式。

??春節(jie)前后(hou)北上廣深等陸續放寬限購，以及新一輪政策(ce)調整(zheng)，均釋放出地方樓市政策(ce)松(song)綁(bang)的空間進一步打開的積(ji)極信號(hao)。后(hou)續一線(xian)城市調控趨(qu)松(song)、二三線(xian)全(quan)面放開的總趨(qu)勢(shi)不會變。

??具體來(lai)看，北京、上海、廣州、深圳等(deng)一線城市(shi)以及(ji)杭州、成都(dou)、西(xi)安等(deng)強二線城市(shi)“四限(xian)”政(zheng)策(ce)(ce)均有再松(song)綁(bang)可能。其余多數城市(shi)限(xian)制性交易政(zheng)策(ce)(ce)基本已經解除，未來(lai)購房補貼(tie)、稅費減免、公積金貸(dai)款等(deng)方面政(zheng)策(ce)(ce)仍有發力空間。