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??今年前兩個月，海(hai)南樓市數據表(biao)現有些(xie)“令人(ren)失望”。

??3月(yue)26日，海南省統計局發布的最(zui)新(xin)統計數據顯(xian)示，今年(nian)1~2月(yue)，全(quan)省房(fang)屋(wu)銷售面積為90.64萬(wan)平方米，較(jiao)去年(nian)同期(qi)相比弱勢增(zeng)長了1.2%；全(quan)省房(fang)屋(wu)銷售額(e)為146.45億元，同比下降了7.7%。

??以海南房地(di)產“四強市縣(xian)”為例(li)，今年(nian)1~2月，除(chu)三亞在房屋(wu)銷售(shou)面積、陵(ling)水縣(xian)在銷售(shou)額上同比(bi)有所增長外(wai)，其它統計數據均呈現下降(jiang)(jiang)趨勢。其中陵(ling)水縣(xian)房屋(wu)銷售(shou)面積降(jiang)(jiang)幅最大，同比(bi)下降(jiang)(jiang)了30.6%。

??從(cong)統計數(shu)據來看，海南房地(di)產(chan)界此前期待的春節長假樓市(shi)“小陽春”并沒有出現。

??但業(ye)(ye)內人士認為，樓(lou)市(shi)跌宕(dang)起伏(fu)還取決于大眾對市(shi)場的(de)(de)信(xin)心，隨著樓(lou)市(shi)調(diao)(diao)控(kong)政策的(de)(de)不斷優化調(diao)(diao)整(zheng)，企業(ye)(ye)紓困資金、房(fang)地產(chan)融(rong)資“白名單”的(de)(de)落實，加上(shang)海(hai)南樓(lou)市(shi)經過多年的(de)(de)多輪(lun)政策調(diao)(diao)控(kong)，相對而言樓(lou)市(shi)處于健康(kang)、平(ping)穩的(de)(de)態(tai)勢，市(shi)場向好是一種大趨(qu)勢。

??樓市銷售“冷暖”不一

??“到訪的(de)客戶(hu)不多，今年(nian)春節白(bai)加班了(le)。”2月22日(ri)上午，一個在售(shou)大型樓盤的(de)營銷主要負責人(ren)如是對(dui)中國房地產報記者說。

??今年2月下旬，記者(zhe)先后到(dao)海口、澄邁等地多個在售樓盤(pan)走訪(fang)，營銷人員普(pu)遍(bian)感受春(chun)節“遇冷”出乎他們的(de)意料。因為自去年年底以來(lai)，當(dang)地樓市曾(ceng)出現(xian)小幅“回暖”跡象，部分樓盤(pan)的(de)訪(fang)客和(he)成交(jiao)量呈(cheng)現(xian)攀升態勢(shi)。

??這種市場(chang)“回暖”氣氛一些(xie)表現在了開發商和中(zhong)介(jie)機構專門制作(zuo)的“朋友圈海報”上，某央企海南(nan)區(qu)域公(gong)司(si)制作(zuo)的海報稱(cheng)(cheng)，熱勢難擋，海南(nan)3城(cheng)5盤新春(chun)勁銷20億元；某大(da)型中(zhong)介(jie)機構也發海報稱(cheng)(cheng)，2月份該(gai)公(gong)司(si)共完成17.8億元。

??記者(zhe)也就該海(hai)報向(xiang)上述(shu)央企海(hai)南公司營銷口(kou)線負責人求證，其向(xiang)記者(zhe)表示，該銷售金(jin)額(e)與往年同期相比已減少了一半(ban)多。

??在海口市某郊(jiao)區(qu)大盤，營銷負(fu)責人告(gao)訴記者，在今(jin)年(nian)春節期(qi)(qi)間，該樓盤的售樓人員并(bing)沒有休假(jia)，全力(li)“沖刺”春節黃金假(jia)期(qi)(qi)銷售業績。“從事后效(xiao)果來看，并(bing)不理想，基本(ben)沒多少(shao)(shao)訪客，銷售成交量較往年(nian)同(tong)期(qi)(qi)下降至少(shao)(shao)30%以上。”

??但記(ji)者在海(hai)口市區“黃(huang)金地段”多個樓(lou)盤(pan)(pan)走(zou)訪中(zhong)，發現兩(liang)個在售樓(lou)盤(pan)(pan)與上(shang)述樓(lou)盤(pan)(pan)的情況還不一樣。記(ji)者于2月(yue)23日分別到訪位于海(hai)口市金墾路的“吉祥6號”、國興大道附近的“保利·和(he)頌(song)”，銷售中(zhong)心的訪客絡繹(yi)不絕。

??上(shang)述在(zai)售樓(lou)盤的營銷負責人均告(gao)訴(su)記者，他們(men)樓(lou)盤屬于剛需或改善性產品，本來房源不多，但去(qu)化較快，目前(qian)只剩下(xia)一些尾盤房源。

??最近(jin)，海(hai)口保利·和頌項(xiang)目制作(zuo)的一份(fen)海(hai)報這樣寫(xie)道(dao)：“42天與310位(wei)業主奔赴熱愛，保利·和頌全線售罄。”

??但與上述熱(re)銷樓(lou)盤相(xiang)比，與其位于同區(qu)域的一些在售樓(lou)盤訪(fang)客很(hen)少，銷售情況并(bing)不理想。

??“雖然樓盤所處區(qu)域位(wei)置差不多(duo)，產(chan)品(pin)定(ding)位(wei)和(he)價格(ge)也相(xiang)差無(wu)幾，但銷(xiao)售情況(kuang)卻天壤之別，主要原(yuan)因之一(yi)就是缺乏宣(xuan)傳推廣的口(kou)碑效應和(he)有(you)效的引流手段。”海口(kou)市房地產(chan)中介(jie)行業協會(hui)專家委員會(hui)主任鄧濤向記者分(fen)析稱，酒香也怕巷子深，缺乏“廣而告之”的樓盤，自然無(wu)法(fa)形成消費聚焦效應。

??“小陽春”并未出現

??3月26日，海南省統(tong)計(ji)局發布的最新統(tong)計(ji)數據，也印證上述(shu)市場情況。

??按(an)照(zhao)海南(nan)歷(li)年(nian)的(de)樓市(shi)(shi)“消費習慣”，頭一年(nian)年(nian)底至次年(nian)二三月份(fen)，被視(shi)為海南(nan)樓市(shi)(shi)的(de)銷售(shou)旺季。但今年(nian)1~2月份(fen)海南(nan)樓市(shi)(shi)銷售(shou)業績表現遠不如2023年(nian)11~12月份(fen)。業界此前普(pu)遍看好(hao)有春節“加持(chi)”的(de)樓市(shi)(shi)“小陽春”并未出現。

??據官方統計數(shu)據顯示，今年前兩個月，海南(nan)全(quan)省房屋(wu)銷售面積(ji)為90.64萬平方米，銷售額為146.45億(yi)元，與往年同期相比(bi)，分別增長了1.2%和-7.7%。

??這是什么(me)概念呢？如果將上述數(shu)據與業界普遍認為“樓市回(hui)暖”的(de)2023年11~12月(yue)份相(xiang)比，無論是房(fang)屋(wu)(wu)銷售(shou)面積還是銷售(shou)額(e)，均存在很大的(de)差距。2023年末兩個(ge)月(yue)，全省(sheng)房(fang)屋(wu)(wu)銷售(shou)面積為210.71萬平方米，銷售(shou)額(e)達319.79億(yi)元。

??銷(xiao)售(shou)旺季的兩個階段數據對(dui)比，今年1~2月銷(xiao)售(shou)量價出(chu)現“腰斬”。

??以海(hai)南房地產“四強(qiang)市縣”為例，今年1~2月份，海(hai)口房屋銷(xiao)售(shou)面(mian)積(ji)為29.93萬(wan)平方米，銷(xiao)售(shou)為42.12億(yi)元，與去年同(tong)比(bi)(bi)分別(bie)下降了(le)2.2%和(he)20%；三亞房屋銷(xiao)售(shou)面(mian)積(ji)為20.68萬(wan)平方米，銷(xiao)售(shou)額為49.83億(yi)元，同(tong)比(bi)(bi)分別(bie)增加了(le)3.6%和(he)-3.6%。

??而在2023年(nian)11~12月，海口房屋(wu)(wu)銷(xiao)售面(mian)積(ji)和銷(xiao)售額分別(bie)為68.8萬(wan)平(ping)方(fang)米、95.07億元；三亞房屋(wu)(wu)銷(xiao)售面(mian)積(ji)和銷(xiao)售額分別(bie)為56.48萬(wan)平(ping)方(fang)米、116.75億元。

??上(shang)述幾組數據相比較(jiao)，顯(xian)然表明今年年初兩(liang)個月樓市銷售屬于嚴(yan)重“減產”。

??另外，海南房地產“四強(qiang)市縣(xian)”的(de)澄(cheng)邁(mai)、陵水，向來被購房者(zhe)認為是康養和休閑(xian)度(du)假(jia)的(de)目(mu)的(de)地，為樓(lou)市消費的(de)熱(re)點區域。但今年1~2月(yue)澄(cheng)邁(mai)、陵水樓(lou)市成交數據，顯(xian)然不盡(jin)人意：與上一年同期(qi)相比，房屋銷售面積分別(bie)下(xia)降了(le)25.8%、30.6%。

??值得一提的是(shi)，今(jin)年(nian)1~2月份(fen)，海(hai)南中(zhong)部市(shi)縣(xian)房地產銷售(shou)增(zeng)幅(fu)較大(da)，比如(ru)房屋(wu)(wu)銷售(shou)面(mian)積(ji)增(zeng)幅(fu)最大(da)的昌江縣(xian)，增(zeng)幅(fu)高(gao)達(da)274%；又如(ru)房屋(wu)(wu)銷售(shou)額增(zeng)幅(fu)最大(da)的白沙縣(xian)，增(zeng)幅(fu)高(gao)達(da)257.1%。但這些市(shi)縣(xian)往年(nian)基(ji)數較小(xiao)，房屋(wu)(wu)成交體(ti)量不大(da)，對(dui)海(hai)南樓市(shi)的作用力微(wei)乎其微(wei)。

??“海南樓市向好是大趨勢”

??據鄧濤觀(guan)(guan)察，目(mu)前海南(nan)樓(lou)市(shi)呈現兩極分(fen)化：海口(kou)、三亞仍是(shi)海南(nan)樓(lou)市(shi)的(de)熱(re)點區域(yu)、剛需和改善性住(zhu)房(fang)需求的(de)重點城市(shi)，而(er)其(qi)它市(shi)縣樓(lou)市(shi)仍處(chu)低迷狀(zhuang)態(tai)，去化形勢不太樂(le)觀(guan)(guan)；城區好(hao)地段的(de)樓(lou)盤銷售情(qing)況，要好(hao)于遠郊文旅大盤；相對(dui)低端的(de)商(shang)品住(zhu)宅及商(shang)辦產(chan)品去化難，高(gao)端住(zhu)宅產(chan)品反而(er)受到購(gou)房(fang)者的(de)“追捧(peng)”。

??鄧濤還提醒(xing)，雖然1~2月海南全(quan)省房(fang)屋(wu)(wu)銷(xiao)(xiao)售均價(jia)超(chao)過1.6萬元/平方(fang)米(mi)，但其中(zhong)包括了(le)安(an)居房(fang)等保障(zhang)性住房(fang)的(de)低價(jia)格(ge)因素。“盡管多個市縣房(fang)屋(wu)(wu)銷(xiao)(xiao)售均價(jia)出(chu)現下跌，但部分(fen)市縣的(de)價(jia)格(ge)仍(reng)十分(fen)堅(jian)挺，陵水房(fang)屋(wu)(wu)銷(xiao)(xiao)售均價(jia)達(da)到了(le)3.3萬元/平方(fang)米(mi)。”鄧濤說，去(qu)年1~2月，陵水房(fang)屋(wu)(wu)銷(xiao)(xiao)售均價(jia)僅為(wei)2.2萬元/平方(fang)米(mi)。

??不過(guo)他(ta)也表(biao)示，樓市(shi)(shi)統計數據只是(shi)表(biao)現市(shi)(shi)場的宏觀面，對于房地產(chan)項目(mu)而言，無“小陽春”的情(qing)況下也可(ke)以(yi)成(cheng)為市(shi)(shi)場的“幸運兒”，這需要項目(mu)定位要準、產(chan)品過(guo)硬、定價合理(li)，以(yi)及擁有一個(ge)穩定而又成(cheng)熟的營銷策劃團(tuan)隊。

??“樓市(shi)跌宕起(qi)伏還取(qu)決(jue)于大眾對市(shi)場的信心。”鄧(deng)濤稱(cheng)，隨著房地產調控(kong)政(zheng)策的不(bu)斷優(you)化調整，企業紓困資金和項目融資“白(bai)名單(dan)”的落到實處，海南樓市(shi)向好是一(yi)種大趨勢。